iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Roarsvej 19, 3. tv

2000 Frederiksberg · nybolig · Nybolig Frederiksberg - Godthåbsvej

Åbn pitch-view
Udbudspris
5.295.000 kr.
96.273 kr/m²
Vores estimat
5.295.000 kr.
96.273 kr/m²
Udbudt under estimat
+0.0 %
+0 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -0.6 %
Top-pick score
57/ 100
C — okay
AVM signal0/25
Kvalitet20/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals10/15
Positive signaler
  • ·Ældre charme (byggeår 1890)
  • ·Fresh handelsdata (2023)
  • ·Tier-A bydel (frederiksberg)
  • ·Best afkast 18% — realistisk
Red flags
  • ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
  • ·Seller CAGR 13.5% pa — aggressiv

Diagnose

OK case (et par advarsler)
✓ 4 · ! 1 · ✗ 1
✗α -0.6%!Ingen AVM✓Sol 100✓Klassisk 1890✓3. sal✓55 m² sweet

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Roarsvej 19, 3. tv

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Frederiksberg
kvm
55 m²
Værelser
2
Byggeår
1890
Udbudspris
5.295.000 kr.
Dage på markedet
9d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 40.752 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.295.000 kr.
96.273 kr./m² · fallback
Investeret
5.328.620 kr.
96.884 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.358.845 kr.
97.434 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris96.2735.295.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM96.2735.295.000 kr.+0.0 %listpris-fallback (ingen AVM)
Comp-engine · P10–––lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median–––ikke hentet for denne adresse
Comp-engine · P90–––høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering24.5451.350.000 kr.-74.5 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.2%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.8%
= Total afkast1.2%
Gross rental/år97.848 kr.
Salgspris5.295.000 kr.
Profit (1 års hold)64.228 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
6.0%
α (alpha)-0.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.6%
= Total afkast6.0%
Gross rental/år139.428 kr.
Salgspris5.506.800 kr.
Profit (1 års hold)317.608 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
18.1%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.0%
= Total afkast18.1%
Gross rental/år211.050 kr.
Salgspris6.078.660 kr.
Profit (1 års hold)961.090 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Frederiksberg)1.250 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.250 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.250 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år365.000 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-54.750 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-27.978 kr.
= Net Airbnb/år251.802 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Frederiksberg)210 kr/m²/mdr
× kvm (55) × 12 mdr
= Langtidsleje/år138.600 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)180.180 kr.
− Ejerudgifter/år-40.752 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)97.848 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)139.428 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)211.050 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris5.295.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.295.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)5.295.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+31.770 kr.
= Tx-omkostning33.620 kr.
+ Tilbudspris5.295.000 kr.
= Total investeret5.328.620 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV5.295.000 kr.
− Investeret-5.328.620 kr.
= Spread-33.620 kr.
÷ Investeret÷ 5.328.620 kr.
= Alpha-0.6%

Mægler

kr/m² (udbud)96.273 kr.
MæglerNybolig Frederiksberg - Godthåbsvej
Typenybolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2023-05-02normal
3.619.000 kr.65.800 kr./m²
2016-03-18normal
2.395.000 kr.43.545 kr./m²
2010-10-18normal
1.020.000 kr.18.545 kr./m²
2003-03-16normal
1.150.000 kr.20.909 kr./m²
1995-07-27normal
375.000 kr.6.818 kr./m²
1995-07-20normal
375.000 kr.6.818 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.350.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.619.000 kr.2023-05-02 · 3 år siden
Udbudspris implicerer13.5% pa
FMV implicerer13.5% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

2-vær. med stor sydvendt altan i svømmehalskvarteret

Indretning:Lejligheden byder på en entré med adgang til alle rum, en hyggelig stue med udsigt til den fredelige Roarsvej samt et rummeligt soveværelse med plads til dobbeltseng og klædeskab. Fra soveværelset er der udgang til en stor, solrig sydvestvendt altan mod gården, hvor du kan nyde solen og udsigten over de grønne omgivelser. Køkkenet er nydeligt med god skabsplads og opvaskemaskine, mens badeværelset har lyse klinker. Den gode planløsning gør desuden lejligheden oplagt til både singlen,