iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Toldbodgade 8, 2. th

1253 København K · danbolig · danbolig København City & Christianshavn

Åbn pitch-view
Udbudspris
5.695.000 kr.
93.361 kr/m²
Vores estimat
5.433.305 kr.
89.071 kr/m²
Udbudt over estimat
-4.6 %
-261.695 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -5.2 %
Comp-engineP10 77.806 · median 87.987 · P90 97.099 kr/m²8 comps · inden for 1 km · kræver manuel vurdering
Top-pick score
53/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet13/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals8/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Tier-A bydel (indre-by)
  • ·43 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
  • ·α -5.2% — over markedet
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)

Diagnose

OK case (et par advarsler)
✓ 5 · ! 1 · ✗ 1
✗α -5.2%!Comps usikre (8)✓Sol 89✓Klassisk 1815✓2. sal✓61 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 89.071 kr/m² × 61 m² = 5.433.305 kr.
Toldbodgade 8, 2. th

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Indre By
kvm
61 m²
Værelser
2
Byggeår
1815
Udbudspris
5.695.000 kr.
Dage på markedet
43d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 46.752 kr./år
Alpha
-5.2%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.433.305 kr.
89.071 kr./m² · XGBoost
Investeret
5.731.020 kr.
93.951 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.512.667 kr.
90.372 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris93.3615.695.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM89.0715.433.305 kr.-4.6 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1077.8064.746.171 kr.-16.7 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median87.9875.367.181 kr.-5.8 %8 comps inden for 1 km, median 720 m væk · kræver manuel vurdering
Comp-engine · P9097.0995.923.033 kr.+4.0 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering29.5081.800.000 kr.-68.4 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-3.2%
α (alpha)-5.2%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.0%
= Total afkast-3.2%
Gross rental/år114.288 kr.
Salgspris5.433.305 kr.
Profit (1 års hold)-183.427 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
1.6%
α (alpha)-5.2%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.8%
= Total afkast1.6%
Gross rental/år162.600 kr.
Salgspris5.650.637 kr.
Profit (1 års hold)82.217 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
13.8%
α (alpha)-5.2%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.2%
= Total afkast13.8%
Gross rental/år241.759 kr.
Salgspris6.237.434 kr.
Profit (1 års hold)748.173 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Indre By)1.609 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (ældre)× 0.85
= Justeret ADR1.368 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.368 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (83%)× 0.83
= Brutto Airbnb/år414.330 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)105
− Platform 15% af brutto-62.149 kr.
− Rengøring (300 kr × 105)-31.612 kr.
− Admin 10% (af rest)-32.057 kr.
= Net Airbnb/år288.511 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Indre By)220 kr/m²/mdr
× kvm (61) × 12 mdr
= Langtidsleje/år161.040 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)209.352 kr.
− Ejerudgifter/år-46.752 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)114.288 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)162.600 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)241.759 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris5.695.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.695.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)5.695.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+34.170 kr.
= Tx-omkostning36.020 kr.
+ Tilbudspris5.695.000 kr.
= Total investeret5.731.020 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV5.433.305 kr.
− Investeret-5.731.020 kr.
= Spread-297.715 kr.
÷ Investeret÷ 5.731.020 kr.
= Alpha-5.2%

Mægler

kr/m² (udbud)93.361 kr.
Mæglerdanbolig København City & Christianshavn
Typedanbolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2025-02-28family
1.530.000 kr.25.082 kr./m²
2016-03-15normal
2.452.000 kr.40.197 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.800.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.452.000 kr.2016-03-15 · 10 år siden
Udbudspris implicerer8.8% pa
FMV implicerer8.3% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.5pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Indflytningsklar lejlighed tæt på Sankt Annæ Plads og Ofelia Plads

Indflytningsklar lejlighed tæt på Sankt Annæ Plads og Ofelia PladsPå Toldbodgade 8, 2. th. finder du en indflytningsklar lejlighed med en af Københavns mest attraktive beliggenheder – få skridt fra Sankt Annæ Plads, havnefronten og Ofelia Plads.Lejligheden byder på en stor og lys stue i åben forbindelse med køkkenet, hvilket skaber et naturligt køkken-alrum med god plads til både spisebord og sofaarrangement. Det store soveværelse har masser af plads, mens det rummelige badeværelse giver ekstra