iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Øresundsvej 58, 2. th

2300 København S · edc · EDC Poul Erik Bech Amagerbro

Åbn pitch-view
Udbudspris
4.595.000 kr.
71.797 kr/m²
Vores estimat
4.595.000 kr.
71.797 kr/m²
Udbudt under estimat
+0.0 %
+0 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -0.6 %
Top-pick score
46/ 100
C — okay
AVM signal0/25
Kvalitet23/25
Data-freshness8/20
Bydel5/15
Market signals10/15
Positive signaler
  • ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1914)
  • ·Best afkast 20% — realistisk
Red flags
  • ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)

Diagnose

OK case (et par advarsler)
✓ 4 · ! 1 · ✗ 1
✗α -0.6%!Ingen AVM✓KBH-klassiker 1914✓Sol 78✓2. sal✓64 m² sweet

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Øresundsvej 58, 2. th

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
64 m²
Værelser
3
Byggeår
1914
Udbudspris
4.595.000 kr.
Dage på markedet
4d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 41.184 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.595.000 kr.
71.797 kr./m² · fallback
Investeret
4.624.420 kr.
72.257 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.654.598 kr.
72.728 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris71.7974.595.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM71.7974.595.000 kr.+0.0 %listpris-fallback (ingen AVM)
Comp-engine · P10–––lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median–––ikke hentet for denne adresse
Comp-engine · P90–––høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering17.9691.150.000 kr.-75.0 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.3%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.9%
= Total afkast1.3%
Gross rental/år89.376 kr.
Salgspris4.595.000 kr.
Profit (1 års hold)59.956 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
6.1%
α (alpha)-0.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.8%
= Total afkast6.1%
Gross rental/år128.544 kr.
Salgspris4.778.800 kr.
Profit (1 års hold)282.924 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
20.3%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield6.1%
= Total afkast20.3%
Gross rental/år282.730 kr.
Salgspris5.275.060 kr.
Profit (1 års hold)933.370 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.610 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.610 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år458.367 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-68.755 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-35.990 kr.
= Net Airbnb/år323.914 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (64) × 12 mdr
= Langtidsleje/år130.560 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)169.728 kr.
− Ejerudgifter/år-41.184 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)89.376 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)128.544 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)282.730 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris4.595.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.595.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)4.595.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+27.570 kr.
= Tx-omkostning29.420 kr.
+ Tilbudspris4.595.000 kr.
= Total investeret4.624.420 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV4.595.000 kr.
− Investeret-4.624.420 kr.
= Spread-29.420 kr.
÷ Investeret÷ 4.624.420 kr.
= Alpha-0.6%

Mægler

kr/m² (udbud)71.797 kr.
MæglerEDC Poul Erik Bech Amagerbro
Typeedc

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2013-12-30normal
1.300.000 kr.20.313 kr./m²
2005-11-08normal
2.095.000 kr.32.734 kr./m²
2002-04-02normal
1.082.000 kr.16.906 kr./m²
1999-09-07normal
639.592 kr.9.994 kr./m²
1993-08-28normal
295.000 kr.4.609 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.150.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
1.300.000 kr.2013-12-30 · 13 år siden
Udbudspris implicerer10.2% pa
FMV implicerer10.2% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Skøn 3-værelses med solrig altan

Åbent hus med tilmeldingskrav 15/11 - klik på billede - Fantastisk 3-værelses med stor solrig altan med frit udsyn og grøn udsigt over området Velkommen til Øresundsvej 58, 2.th. – En veldisponeret 3-værelses lejlighed med attraktiv beliggenhed. Her får du en skøn lejlighed på 64 m², beliggende tæt på metrostation, Amager Strandpark, gode indkøbsmuligheder og kun omkring et kvarters cykeltur fra København centrum. Derudover gode spisesteder bl.a. på Strandlodsvej og omkring Amager Strand, gode legepladser til børnefamilien og så har man Lergravsparken to minutter fra hoveddøren, hvor leg og en rolig gåtur i parken er oplagt. Drømmer du om en tur til byen er metrostationen ligeledes to minutter fra lejligheden, og du er på Rådhuspladsen på 10 minutter. Lejligheden er en del af en velfungerende ejerforening med et hyggeligt grønt gårdmiljø, hvor der naturligvis er brugsret til både kælderrum, cykelskur og vaskekælder. Foreningen sørger løbende for vedligeholdelse af ejendommen og har bl.a. fået sat store altaner op. Ejendommens beboere har desuden brugsret til flere parkeringspladser i gården og på den tilstødende villavej. Selve lejligheden er 64 kvm., beliggende på 2. sal med masser af lys og luft! Man ankommer i lejlighedens fine entré med god plads til sko og overtøj. Herfra er først og fremmest adgang til det hyggelige køkken, med god skabs- og bordplads, samt opvaskemaskine og masser af lys fra det store vindue, hvor man har det skønneste kig til det nærliggende villaområde. I sommermånederne kan vinduerne åbnes og maden langes ud til gæsterne på altanen. Fra det store soveværelse er der er adgang til lejlighedens badeværelse med separat bruseafsnit og vindue. Værelset kan også bruges som spisestue/stue, da man nemt kan indrette lejligheden på andre måder, hvis det ønskes. Den 7 m2 store altan breder sig hele vejen langs både køkken og værelset, og skal simpelthen opleves!! Her er den skønneste atmosfære med en skøn udsigt over smukke grønne villahaver og byggeforeningshuse. Altanen er sydvendt og indbyder til både morgenkaffe og grillaftener, med plads til hele familien. En oase og et kæmpe plus for denne bolig! Stuen er hyggelig og her er plads til både sofa og spisebord. Det er også fra stuen, at man tilgår det sidste soveværelse (to stuer EnSuite), som også kan bruges som stue/kontor eller børneværelse hvis man ønsker det. Således man har to værelser samt en sofastue og spisestue i et. Lejligheden har altså flere og gode indretningsmuligheder og den er ideel som enten delelejlighed, til et par, eller til den lille børnefamilie der ønsker at bo tæt på det hele. I lejligheden er der højt til loftet med delvis stuklofter og klassiske vinduer. Mulighederne er mange i denne skønne lejlighed og så får man altså en central placering på Amager tæt på det hele! Lyder det som noget for dig? Skynd dig at booke en fremvisning på edc.dk eller på tlf. 29909404 Når du køber en bolig gennem EDC, har du mulighed for at få en gratis flytteforsikring. Ønsker du