FMV fra iBuyReal AVM· 78.507 kr/m² × 110 m² = 8.635.716 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Indre By
kvm
110 m²
Værelser
3
Byggeår
1827
Udbudspris
7.250.000 kr.
Dage på markedet
94d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 70.656 kr./år
Alpha
18.4%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
8.635.716 kr.
XGBoost prediction
Investeret
7.295.350 kr.
tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
8.800.805 kr.
højeste pris hvor worst-afkast = 0
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
21.4%
α (alpha)18.4%
β (0% beta)0.0%
cf-yield3.0%
= Total afkast21.4%
Gross rental/år219.744 kr.
Salgspris8.635.716 kr.
Profit (1 års hold)1.560.110 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
29.6%
α (alpha)18.4%
β (7% beta)7.0%
cf-yield4.2%
= Total afkast29.6%
Gross rental/år306.864 kr.
Salgspris9.240.216 kr.
Profit (1 års hold)2.251.730 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
37.9%
α (alpha)18.4%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.7%
= Total afkast37.9%
Gross rental/år344.640 kr.
Salgspris9.913.802 kr.
Profit (1 års hold)2.963.092 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Indre By)1.609 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (ældre)× 0.85
= Justeret ADR1.915 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.915 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (83%)× 0.83
= Brutto Airbnb/år580.061 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)105
− Platform 15% af brutto-87.009 kr.
− Rengøring (300 kr × 105)-31.612 kr.
− Admin 10% (af rest)-46.144 kr.
= Net Airbnb/år415.296 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Indre By)220 kr/m²/mdr
× kvm (110) × 12 mdr
= Langtidsleje/år290.400 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)377.520 kr.
− Ejerudgifter/år-70.656 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)219.744 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)306.864 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)344.640 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris7.250.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)7.250.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)7.250.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+43.500 kr.
= Tx-omkostning45.350 kr.
+ Tilbudspris7.250.000 kr.
= Total investeret7.295.350 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV8.635.716 kr.
− Investeret-7.295.350 kr.
= Spread1.340.366 kr.
÷ Investeret÷ 7.295.350 kr.
= Alpha18.4%
Mægler
kr/m² (udbud)65.909 kr.
MæglerNemeth & Juhl
Typeother
Mæglerbeskrivelse
Himmelkig, lys og ro i hjertet af København K …
I en velholdt, smuk ejendom fra 1827 ligger denne 110 m2 store lejlighed med masser af lys, himmelkig og ro. Lejligheden er indrettet med en rummelig entré, der åbner op til et stort køkkenalrum samt en skøn stue med vinduer mod gaden. I naturlig forlængelse heraf ligger et reelt soveværelse med walk-in. Beliggenheden er central og alligevel med en stemning, der føles landsbyagtig - en perfekt balance mellem byliv og en fredfyldt base med alt, hvad man kan drømme om i København, lige om hjørnet.