← Tilbage til on-market
Østerbrogade 208, 2. mf
2100 København Ø · nybolig · Nybolig Østerbro - Nordhavn
FMV fra iBuyReal AVM· 71.518 kr/m² × 74 m² = 5.292.351 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Østerbro
kvm
74 m²
Værelser
2
Byggeår
1938
Udbudspris
6.195.000 kr.
Dage på markedet
21d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 71.736 kr./år
Alpha
-15.1%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.292.351 kr.
XGBoost prediction
Investeret
6.234.020 kr.
tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.364.180 kr.
højeste pris hvor worst-afkast = 0
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-13.4%
α (alpha)-15.1%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.7%
= Total afkast-13.4%
Gross rental/år105.864 kr.
Salgspris5.292.351 kr.
Profit (1 års hold)-835.805 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-5.6%
α (alpha)-15.1%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.6%
= Total afkast-5.6%
Gross rental/år159.144 kr.
Salgspris5.662.816 kr.
Profit (1 års hold)-412.060 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
2.3%
α (alpha)-15.1%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield2.6%
= Total afkast2.3%
Gross rental/år163.317 kr.
Salgspris6.075.619 kr.
Profit (1 års hold)4.916 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Østerbro)1.202 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.202 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.202 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år342.209 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-51.331 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-26.117 kr.
= Net Airbnb/år235.053 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Østerbro)200 kr/m²/mdr
× kvm (74) × 12 mdr
= Langtidsleje/år177.600 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)230.880 kr.
− Ejerudgifter/år-71.736 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)105.864 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)159.144 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)163.317 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris6.195.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.195.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)6.195.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+37.170 kr.
= Tx-omkostning39.020 kr.
+ Tilbudspris6.195.000 kr.
= Total investeret6.234.020 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV5.292.351 kr.
− Investeret-6.234.020 kr.
= Spread-941.669 kr.
÷ Investeret÷ 6.234.020 kr.
= Alpha-15.1%
Mægler
kr/m² (udbud)83.716 kr.
MæglerNybolig Østerbro - Nordhavn
Typenybolig
Mæglerbeskrivelse
Stor charmerende hjørnelejlighed
Stor 2 værelses m. 2 altaner og fantastisk lysindfald Dejlig Østerbro-lejlighed med to altanerI smørhullet mellem Poul Henningsens Plads og Svanemøllen står denne dejlige 74 m2 store lejlighed til salg på Østerbrogade. Alligevel bor man ugeneret fra den travle gades trafik og lige ud til fin grøn udsigt. Ikke én men to altaner følger med i købet!Lejligheden er godt placeret oppe på anden sal, og mens den ene altan ligger mod de mange soltimer i syd, lukker I op til morgensolen på den anden i øst