Udbudspris
5.345.000 kr.
58.736 kr/m²
Vores estimat
4.848.496 kr.
53.280 kr/m²
Udbudt over estimat
-9.3 %
-496.504 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -9.9 %
Comp-engineP10 50.103 · median 53.126 · P90 85.218 kr/m²8 comps · inden for 250 m · kræver manuel vurderingcomps spreder sig bredt i pris · comps spreder sig meget bredt · gennemsnit og median er langt fra hinanden
Top-pick score
59/ 100
C — okay
AVM signal10/25
Kvalitet25/25
Data-freshness16/20
Bydel5/15
Market signals3/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Moderne (byggeår 2010)
- ·Fresh handelsdata (2022)
Red flags
- ·α -9.9% — over markedet
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 4 · ! 1 · ✗ 1
✗α -9.9%!Comps usikre (8)✓5. sal✓Sol 100✓Nybyg 2010✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 53.280 kr/m² × 91 m² = 4.848.496 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
91 m²
Værelser
3
Byggeår
2010
Udbudspris
5.345.000 kr.
Dage på markedet
26d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 48.408 kr./år
Alpha
-9.9%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.848.496 kr.
53.280 kr./m² · XGBoost
Investeret
5.378.920 kr.
59.109 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.954.153 kr.
54.441 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 58.736 | 5.345.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 53.280 | 4.848.496 kr. | -9.3 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 50.103 | 4.559.401 kr. | -14.7 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 53.126 | 4.834.495 kr. | -9.6 % | 8 comps inden for 250 m, median 73 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 85.218 | 7.754.801 kr. | +45.1 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 21.429 | 1.950.000 kr. | -63.5 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-7.3%
α (alpha)-9.9%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.6%
= Total afkast-7.3%
Gross rental/år137.232 kr.
Salgspris4.848.496 kr.
Profit (1 års hold)-393.192 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-2.3%
α (alpha)-9.9%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.6%
= Total afkast-2.3%
Gross rental/år192.924 kr.
Salgspris5.042.436 kr.
Profit (1 års hold)-143.560 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
10.1%
α (alpha)-9.9%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.1%
= Total afkast10.1%
Gross rental/år275.506 kr.
Salgspris5.566.073 kr.
Profit (1 års hold)462.659 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.610 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.610 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år458.367 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-68.755 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-35.990 kr.
= Net Airbnb/år323.914 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (91) × 12 mdr
= Langtidsleje/år185.640 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)241.332 kr.
− Ejerudgifter/år-48.408 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)137.232 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)192.924 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)275.506 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris5.345.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.345.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)5.345.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+32.070 kr.
= Tx-omkostning33.920 kr.
+ Tilbudspris5.345.000 kr.
= Total investeret5.378.920 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV4.848.496 kr.
− Investeret-5.378.920 kr.
= Spread-530.424 kr.
÷ Investeret÷ 5.378.920 kr.
= Alpha-9.9%
Mægler
kr/m² (udbud)58.736 kr.
MæglerNybolig Ørestad
Typenybolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2022-02-05normal
3.750.000 kr.41.209 kr./m²
2013-12-19normal
2.400.000 kr.26.374 kr./m²
2012-04-24normal
1.800.000 kr.19.780 kr./m²
2011-02-21normal
1.725.000 kr.18.956 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.950.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.750.000 kr.2022-02-05 · 4 år siden
Udbudspris implicerer9.3% pa
FMV implicerer6.6% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-2.6pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Lys lejlighed på 91 m² i med altan og skøn udsigt
Lys 3-værelses lejlighed på 91 m² i København S med altan Med store vinduespartier, en gennemtænkt indretning og en skøn beliggenhed tæt på Kalvebod Fælled får I her en lejlighed, hvor lys, luft og moderne arkitektur går op i en højere enhed. Boligen ligger i en ejendom fra 2010 og byder på 91 veldisponerede kvadratmeter, et rummeligt køkken-alrum og en overdækket altan med udsigt til de grønne omgivelser. Her bor I i en af Ørestads mest karakteristiske dele, hvor byens moderne bygninger møder F