Udbudspris
7.495.000 kr.
89.226 kr/m²
Vores estimat
7.449.034 kr.
88.679 kr/m²
Udbudt over estimat
-0.6 %
-45.966 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -1.2 %
Comp-engineP10 76.326 · median 87.785 · P90 102.497 kr/m²8 comps · inden for 500 m
Top-pick score
59/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet25/25
Data-freshness16/20
Bydel5/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Moderne (byggeår 2006)
- ·Fresh handelsdata (2022)
- ·70 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 5 · ! 0 · ✗ 2
✗Comps -2%✗α -1.2%✓Sol 92✓2. sal✓84 m² sweet✓Bygget 2006✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 88.679 kr/m² × 84 m² = 7.449.034 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
84 m²
Værelser
3
Byggeår
2006
Udbudspris
7.495.000 kr.
Dage på markedet
70d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 53.712 kr./år
Alpha
-1.2%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
7.449.034 kr.
88.679 kr./m² · XGBoost
Investeret
7.541.820 kr.
89.784 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
7.519.714 kr.
89.520 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 89.226 | 7.495.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 88.679 | 7.449.034 kr. | -0.6 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 76.326 | 6.411.404 kr. | -14.5 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 87.785 | 7.373.912 kr. | -1.6 % | 8 comps inden for 500 m, median 112 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 102.497 | 8.609.765 kr. | +14.9 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 24.405 | 2.050.000 kr. | -72.6 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
0.3%
α (alpha)-1.2%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.6%
= Total afkast0.3%
Gross rental/år117.648 kr.
Salgspris7.449.034 kr.
Profit (1 års hold)24.862 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
5.0%
α (alpha)-1.2%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.2%
= Total afkast5.0%
Gross rental/år169.056 kr.
Salgspris7.746.995 kr.
Profit (1 års hold)374.231 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
17.2%
α (alpha)-1.2%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.6%
= Total afkast17.2%
Gross rental/år270.202 kr.
Salgspris8.551.491 kr.
Profit (1 års hold)1.279.873 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.610 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.610 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år458.367 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-68.755 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-35.990 kr.
= Net Airbnb/år323.914 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (84) × 12 mdr
= Langtidsleje/år171.360 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)222.768 kr.
− Ejerudgifter/år-53.712 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)117.648 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)169.056 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)270.202 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris7.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)7.495.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)7.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+44.970 kr.
= Tx-omkostning46.820 kr.
+ Tilbudspris7.495.000 kr.
= Total investeret7.541.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV7.449.034 kr.
− Investeret-7.541.820 kr.
= Spread-92.786 kr.
÷ Investeret÷ 7.541.820 kr.
= Alpha-1.2%
Mægler
kr/m² (udbud)89.226 kr.
MæglerHyllen & Co.
Typeother
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2022-05-27normal
5.350.000 kr.63.690 kr./m²
2019-05-27normal
3.950.000 kr.47.024 kr./m²
2017-02-06normal
3.850.000 kr.45.833 kr./m²
2015-09-10normal
3.850.000 kr.45.833 kr./m²
2012-09-25normal
2.655.000 kr.31.607 kr./m²
2006-09-25normal
2.266.604 kr.26.983 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 2.050.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
5.350.000 kr.2022-05-27 · 4 år siden
Udbudspris implicerer8.8% pa
FMV implicerer8.6% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.2pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Lys 3V med to altaner på Islands Brygge - fantastiske solopgange og solnedgange
Det er ikke enhver stue, der har udsigt til grøn natur til den ene side og blå natur til den anden; solopgange hen over trætoppene den ene vej og solnedgange over vandet den anden vej. Men det gør denne særdeles velbeliggende lejlighed på Islands Brygge, hvor det store opholdsrum med store vinduer og altaner i begge ender må siges at være den helt store attraktion - velkommen til!Den ligger på anden sal i en af områdets yngre ejendomme. Og den har en af de bedste placeringer i bygningen, da der