Top-pick score
54/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet25/25
Data-freshness16/20
Bydel5/15
Market signals3/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Moderne (byggeår 2006)
- ·Fresh handelsdata (2022)
Red flags
- ·α -10.3% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 5 · ! 0 · ✗ 1
✗α -10.3%✓Sol 92✓2. sal✓84 m² sweet✓Bygget 2006✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 83.240 kr/m² × 84 m² = 6.992.154 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
84 m²
Værelser
3
Byggeår
2006
Udbudspris
7.750.000 kr.
Dage på markedet
10d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 53.712 kr./år
Alpha
-10.3%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.992.154 kr.
83.240 kr./m² · XGBoost
Investeret
7.798.350 kr.
92.838 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
7.065.559 kr.
84.114 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
7.750.000 kr.
92.262 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
6.992.154 kr.
83.240 kr./m²
-9.8% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
2.050.000 kr.
24.405 kr./m²
-73.5% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-8.8%
α (alpha)-10.3%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.5%
= Total afkast-8.8%
Gross rental/år117.648 kr.
Salgspris6.992.154 kr.
Profit (1 års hold)-688.548 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-1.2%
α (alpha)-10.3%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.2%
= Total afkast-1.2%
Gross rental/år169.056 kr.
Salgspris7.481.605 kr.
Profit (1 års hold)-147.689 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
7.9%
α (alpha)-10.3%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.5%
= Total afkast7.9%
Gross rental/år270.202 kr.
Salgspris8.026.993 kr.
Profit (1 års hold)498.845 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.610 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.610 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år458.367 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-68.755 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-35.990 kr.
= Net Airbnb/år323.914 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (84) × 12 mdr
= Langtidsleje/år171.360 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)222.768 kr.
− Ejerudgifter/år-53.712 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)117.648 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)169.056 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)270.202 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris7.750.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)7.750.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)7.750.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+46.500 kr.
= Tx-omkostning48.350 kr.
+ Tilbudspris7.750.000 kr.
= Total investeret7.798.350 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV6.992.154 kr.
− Investeret-7.798.350 kr.
= Spread-806.196 kr.
÷ Investeret÷ 7.798.350 kr.
= Alpha-10.3%
Mægler
kr/m² (udbud)92.262 kr.
MæglerHyllen & Co.
Typeother
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2022-05-27normal
5.350.000 kr.63.690 kr./m²
2019-05-27normal
3.950.000 kr.47.024 kr./m²
2017-02-06normal
3.850.000 kr.45.833 kr./m²
2015-09-10normal
3.850.000 kr.45.833 kr./m²
2012-09-25normal
2.655.000 kr.31.607 kr./m²
2006-09-25normal
2.266.604 kr.26.983 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 2.050.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
5.350.000 kr.2022-05-27 · 4 år siden
Udbudspris implicerer9.7% pa
FMV implicerer6.9% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-2.8pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Lys 3V med to altaner på Islands Brygge - fantastiske solopgange og solnedgange
Det er ikke enhver stue, der har udsigt til grøn natur til den ene side og blå natur til den anden; solopgange hen over trætoppene den ene vej og solnedgange over vandet den anden vej. Men det gør denne særdeles velbeliggende lejlighed på Islands Brygge, hvor det store opholdsrum med store vinduer og altaner i begge ender må siges at være den helt store attraktion - velkommen til!Den ligger på anden sal i en af områdets yngre ejendomme. Og den har en af de bedste placeringer i bygningen, da der