Top-pick score
43/ 100
D — speculative
AVM signal5/25
Kvalitet25/25
Data-freshness0/20
Bydel5/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Moderne (byggeår 2013)
- ·31 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·α -6.4% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Ingen historisk handelsdata
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 4 · ! 0 · ✗ 1
✗α -6.4%✓15. sal✓Sol 100✓Nybyg 2013✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 80.000 kr/m² × 100 m² = 7.999.985 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
100 m²
Værelser
3
Byggeår
2013
Udbudspris
8.495.000 kr.
Dage på markedet
31d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 53.820 kr./år
Alpha
-6.4%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
7.999.985 kr.
80.000 kr./m² · XGBoost
Investeret
8.547.820 kr.
85.478 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
8.099.717 kr.
80.997 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
8.495.000 kr.
84.950 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
7.999.985 kr.
80.000 kr./m²
-5.8% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
2.300.000 kr.
23.000 kr./m²
-72.9% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-4.7%
α (alpha)-6.4%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.8%
= Total afkast-4.7%
Gross rental/år150.180 kr.
Salgspris7.999.985 kr.
Profit (1 års hold)-397.655 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
3.1%
α (alpha)-6.4%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.5%
= Total afkast3.1%
Gross rental/år211.380 kr.
Salgspris8.559.984 kr.
Profit (1 års hold)223.544 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
11.6%
α (alpha)-6.4%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.2%
= Total afkast11.6%
Gross rental/år270.094 kr.
Salgspris9.183.983 kr.
Profit (1 års hold)906.256 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.610 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.610 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år458.367 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-68.755 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-35.990 kr.
= Net Airbnb/år323.914 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (100) × 12 mdr
= Langtidsleje/år204.000 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)265.200 kr.
− Ejerudgifter/år-53.820 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)150.180 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)211.380 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)270.094 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris8.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)8.495.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)8.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+50.970 kr.
= Tx-omkostning52.820 kr.
+ Tilbudspris8.495.000 kr.
= Total investeret8.547.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV7.999.985 kr.
− Investeret-8.547.820 kr.
= Spread-547.835 kr.
÷ Investeret÷ 8.547.820 kr.
= Alpha-6.4%
Mægler
kr/m² (udbud)84.950 kr.
MæglerEkman Bolig
Typeother
Tidligere handler & prisudvikling
Registrerede handler (Boligsiden)
Ingen historiske handler registreret for adressen.
Offentlig vurdering (SKAT): 2.300.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Mangler nylig handelsdata til CAGR-beregning.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Udsigtslejlighed med vestvendt altan ved Amager Strand
Velkommen til Krimsvej 1B, 15. mf, hvor du får en udsigtslejlighed i særklasse med 270 graders view over Amager Strand, havet og Københavns skyline. Du bor højt hævet over byen i en moderne ejendom fra 2013 med elegant arkitektur, store vinduespartier og velholdte fællesarealer. Allerede i det øjeblik du træder ind, mærker du fornemmelsen af lys, luft og udsyn, og vandet, byen og himlen bliver en naturlig del af hverdagen.Lejligheden er en treværelses med gennemtænkt indretning til dig, der ønsk