Udbudspris
8.245.000 kr.
82.450 kr/m²
Vores estimat
8.044.738 kr.
80.447 kr/m²
Udbudt over estimat
-2.4 %
-200.262 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -3.0 %
Comp-engineP10 56.691 · median 71.428 · P90 81.139 kr/m²8 comps · inden for 250 m
Top-pick score
43/ 100
D — speculative
AVM signal5/25
Kvalitet25/25
Data-freshness0/20
Bydel5/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Moderne (byggeår 2013)
- ·91 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Ingen historisk handelsdata
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 4 · ! 0 · ✗ 2
✗Comps -13%✗α -3.0%✓15. sal✓Sol 100✓Nybyg 2013✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 80.447 kr/m² × 100 m² = 8.044.738 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
100 m²
Værelser
3
Byggeår
2013
Udbudspris
8.245.000 kr.
Dage på markedet
91d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 61.560 kr./år
Alpha
-3.0%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
8.044.738 kr.
80.447 kr./m² · XGBoost
Investeret
8.296.320 kr.
82.963 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
8.136.509 kr.
81.365 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 82.450 | 8.245.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 80.447 | 8.044.738 kr. | -2.4 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 56.691 | 5.669.094 kr. | -31.2 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 71.428 | 7.142.762 kr. | -13.4 % | 8 comps inden for 250 m, median 21 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 81.139 | 8.113.923 kr. | -1.6 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 23.000 | 2.300.000 kr. | -72.1 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-1.3%
α (alpha)-3.0%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.7%
= Total afkast-1.3%
Gross rental/år142.440 kr.
Salgspris8.044.738 kr.
Profit (1 års hold)-109.142 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
3.4%
α (alpha)-3.0%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.5%
= Total afkast3.4%
Gross rental/år203.640 kr.
Salgspris8.366.528 kr.
Profit (1 års hold)273.848 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
14.9%
α (alpha)-3.0%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.2%
= Total afkast14.9%
Gross rental/år262.354 kr.
Salgspris9.235.359 kr.
Profit (1 års hold)1.201.393 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.610 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.610 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år458.367 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-68.755 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-35.990 kr.
= Net Airbnb/år323.914 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (100) × 12 mdr
= Langtidsleje/år204.000 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)265.200 kr.
− Ejerudgifter/år-61.560 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)142.440 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)203.640 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)262.354 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris8.245.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)8.245.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)8.245.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+49.470 kr.
= Tx-omkostning51.320 kr.
+ Tilbudspris8.245.000 kr.
= Total investeret8.296.320 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV8.044.738 kr.
− Investeret-8.296.320 kr.
= Spread-251.582 kr.
÷ Investeret÷ 8.296.320 kr.
= Alpha-3.0%
Mægler
kr/m² (udbud)82.450 kr.
MæglerEkman Bolig
Typeother
Tidligere handler & prisudvikling
Registrerede handler (Boligsiden)
Ingen historiske handler registreret for adressen.
Offentlig vurdering (SKAT): 2.300.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Mangler nylig handelsdata til CAGR-beregning.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Udsigtslejlighed med vestvendt altan ved Amager Strand
Velkommen til Krimsvej 1B, 15. mf, hvor du får en udsigtslejlighed i særklasse med 270 graders view over Amager Strand, havet og Københavns skyline. Du bor højt hævet over byen i en moderne ejendom fra 2013 med elegant arkitektur, store vinduespartier og velholdte fællesarealer. Allerede i det øjeblik du træder ind, mærker du fornemmelsen af lys, luft og udsyn, og vandet, byen og himlen bliver en naturlig del af hverdagen.Lejligheden er en treværelses med gennemtænkt indretning til dig, der ønsk