Udbudspris
7.695.000 kr.
80.156 kr/m²
Vores estimat
6.960.980 kr.
72.510 kr/m²
Udbudt over estimat
-9.5 %
-734.020 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -10.1 %
Comp-engineP10 63.030 · median 66.070 · P90 88.923 kr/m²8 comps · inden for 1 km · kræver manuel vurderingcomps spreder sig bredt i pris · gennemsnit og median er langt fra hinanden
Top-pick score
65/ 100
B — solid
AVM signal10/25
Kvalitet25/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals3/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Moderne (byggeår 2008)
- ·Tier-A bydel (frederiksberg)
Red flags
- ·α -10.1% — over markedet
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 4 · ! 1 · ✗ 1
✗α -10.1%!Comps usikre (8)✓Sol 95✓1. sal✓Bygget 2008✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 72.510 kr/m² × 96 m² = 6.960.980 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Frederiksberg
kvm
96 m²
Værelser
3
Byggeår
2008
Udbudspris
7.695.000 kr.
Dage på markedet
22d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 53.772 kr./år
Alpha
-10.1%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.960.980 kr.
72.510 kr./m² · XGBoost
Investeret
7.743.020 kr.
80.656 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
7.104.650 kr.
74.007 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 80.156 | 7.695.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 72.510 | 6.960.980 kr. | -9.5 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 63.030 | 6.050.877 kr. | -21.4 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 66.070 | 6.342.737 kr. | -17.6 % | 8 comps inden for 1 km, median 274 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 88.923 | 8.536.644 kr. | +10.9 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 32.292 | 3.100.000 kr. | -59.7 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-7.7%
α (alpha)-10.1%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.4%
= Total afkast-7.7%
Gross rental/år188.148 kr.
Salgspris6.960.980 kr.
Profit (1 års hold)-593.892 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-2.7%
α (alpha)-10.1%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.4%
= Total afkast-2.7%
Gross rental/år260.724 kr.
Salgspris7.239.419 kr.
Profit (1 års hold)-242.877 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
8.7%
α (alpha)-10.1%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.0%
= Total afkast8.7%
Gross rental/år309.720 kr.
Salgspris7.991.205 kr.
Profit (1 års hold)557.905 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Frederiksberg)1.250 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.750 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.750 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år511.000 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-76.650 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-40.388 kr.
= Net Airbnb/år363.492 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Frederiksberg)210 kr/m²/mdr
× kvm (96) × 12 mdr
= Langtidsleje/år241.920 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)314.496 kr.
− Ejerudgifter/år-53.772 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)188.148 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)260.724 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)309.720 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris7.695.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)7.695.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)7.695.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+46.170 kr.
= Tx-omkostning48.020 kr.
+ Tilbudspris7.695.000 kr.
= Total investeret7.743.020 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV6.960.980 kr.
− Investeret-7.743.020 kr.
= Spread-782.040 kr.
÷ Investeret÷ 7.743.020 kr.
= Alpha-10.1%
Mægler
kr/m² (udbud)80.156 kr.
Mæglerhome Frederiksberg
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2019-04-26normal
3.910.000 kr.40.729 kr./m²
2015-02-06normal
3.410.000 kr.35.521 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 3.100.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.910.000 kr.2019-04-26 · 7 år siden
Udbudspris implicerer10.2% pa
FMV implicerer8.6% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-1.6pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Treværelses lejlighed med altan og elevator lige til døren
Sol på altanen, udsigt over fællesområdet og en central beliggenhed, hvor alle Frederiksbergs tilbud folder sig ud i gå- og cykelafstand: Du skal nu se nærmere på en flot og indflytningsklar lejlighed, der passer til både den pladskrævende single, den lille familie og købere i alle aldre, ligesom boligen er delevenlig og dermed også attraktiv som forældrekøb.Der er tale om en nyere ejendom fra 2008. Indenfor åbner entréen direkte op mod køkken-alrummet og stuen, der forenes i ét opholdsrum, og s