iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Amerika Plads 18, 4. 3

2100 København Ø · edc · EDC Poul Erik Bech, Østerbro og Nordhavn

Åbn pitch-view
Udbudspris
7.250.000 kr.
83.333 kr/m²
Vores estimat
7.140.520 kr.
82.075 kr/m²
Udbudt over estimat
-1.5 %
-109.480 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -2.1 %
Comp-engineP10 73.187 · median 78.263 · P90 91.982 kr/m²8 comps · same_road_250m
Top-pick score
65/ 100
B — solid
AVM signal5/25
Kvalitet25/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals8/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Moderne (byggeår 2007)
  • ·Tier-A bydel (oesterbro)
  • ·40 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
5 · ! 0 · 2
Comps -6%α -2.1%4. salSol 10087 m² sweetBygget 2007AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 82.075 kr/m² × 87 m² = 7.140.520 kr.
Amerika Plads 18, 4. 3

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Østerbro
kvm
87 m²
Værelser
3
Byggeår
2007
Udbudspris
7.250.000 kr.
Dage på markedet
40d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 48.420 kr./år
Alpha
-2.1%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
7.140.520 kr.
82.075 kr./m² · XGBoost
Investeret
7.295.350 kr.
83.855 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
7.255.517 kr.
83.397 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris83.3337.250.000 kr.Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM82.0757.140.520 kr.-1.5 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1073.1876.367.237 kr.-12.2 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median78.2636.808.855 kr.-6.1 %8 comps same_road_250m, median 25 m væk · high confidence
Comp-engine · P9091.9828.002.411 kr.+10.4 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong compshenter…
Resight — bred medianhenter…
Offentlig vurdering26.4372.300.000 kr.-68.3 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
0.1%
α (alpha)-2.1%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.2%
= Total afkast0.1%
Gross rental/år160.380 kr.
Salgspris7.140.520 kr.
Profit (1 års hold)5.550 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
4.9%
α (alpha)-2.1%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.1%
= Total afkast4.9%
Gross rental/år223.020 kr.
Salgspris7.426.141 kr.
Profit (1 års hold)353.811 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
16.7%
α (alpha)-2.1%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.0%
= Total afkast16.7%
Gross rental/år291.349 kr.
Salgspris8.197.317 kr.
Profit (1 års hold)1.193.316 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Østerbro)1.202 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.683 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.683 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år479.093 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-71.864 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-37.752 kr.
= Net Airbnb/år339.769 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Østerbro)200 kr/m²/mdr
× kvm (87) × 12 mdr
= Langtidsleje/år208.800 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)271.440 kr.
− Ejerudgifter/år-48.420 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)160.380 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)223.020 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)291.349 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris7.250.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)7.250.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)7.250.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+43.500 kr.
= Tx-omkostning45.350 kr.
+ Tilbudspris7.250.000 kr.
= Total investeret7.295.350 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV7.140.520 kr.
− Investeret-7.295.350 kr.
= Spread-154.830 kr.
÷ Investeret÷ 7.295.350 kr.
= Alpha-2.1%

Mægler

kr/m² (udbud)83.333 kr.
MæglerEDC Poul Erik Bech, Østerbro og Nordhavn
Typeedc

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2019-10-29normal
4.120.000 kr.47.356 kr./m²
2016-04-10normal
3.825.000 kr.43.966 kr./m²
2006-02-02normal
3.575.000 kr.41.092 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 2.300.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
4.120.000 kr.2019-10-29 · 7 år siden
Udbudspris implicerer8.4% pa
FMV implicerer8.2% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.2pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Lys og indflytningsklar 3V med to altaner lige ved Øresund

Åbent hus med tilmeldingskrav 16/9 - klik på billede - Utrolig veldisponeret og gennemlyst liebhaverlejlighed i det eftertragtede Zinkhuset. Lejlighedens naturlige omdrejningspunkt er det store, åbne køkken-alrum og stue, hvorfra der er direkte adgang til to rummelige altaner mod henholdsvis øst og vest. Altanerne skaber en sjælden oplevelse af lys, luft og sammenhæng mellem inde- og udeliv. Lejligheden fremstår særdeles velholdt og indflytningsklar, med minimal ejerskifte siden opførelse i 2007. Køkkenet er fra HTH og er udstyret med alle hårde hvidevarer, og badeværelset er ligeledes lækkert indrettet med vaskesøjle, gulvvarme og separat bruseniche. Boligen rummer derudover to velindrettede værelser med gode skabsforhold. Ejendommen er attraktivt beliggende på eksklusive Amerika Plads, med Indiakaj, Langelinie og Kastellet som nærmeste naboer. Området kombinerer maritime omgivelser med kort afstand til både Østerbros caféliv, indkøbsmuligheder på Ndr. Frihavnsgade og Østerbrogade, samt inden for gåafstand af Østerport Station og Nyhavn. Der er fremragende transportforbindelser fra både Østerport og Nordhavn Station, hvor toget og metroen sikrer hurtig og direkte adgang til resten af København. Samtidig ligger nogle af byens bedste bade- og havneområder inden for få minutters gang fra ejendommen. Området er i fortsat positiv udvikling med Nordhavns nye byrum, havnebade, restauranter og caféer, som yderligere styrker områdets attraktivitet og liv året rundt. Zinkhuset er opført i 2008 og er kendt for sin markante arkitektur og attraktive beliggenhed. Altanerne er integreret i bygningen som en naturlig forlængelse af opholdsrummene og bidrager til en særlig oplevelse af lys og rum året rundt. Ejendommen har elevator, dørtelefon, fjernvarme, fælles gårdmiljø og mulighed for leje af parkeringsplads i kælderen. En ideel bolig til forældrekøb, delelejlighed, seniorer eller til dem, der ønsker en moderne og eksklusiv bolig tæt på vand, bademuligheder og byliv. Når du køber en bolig gennem EDC, har du mulighed for at få en gratis flytteforsikring. Ønsker du denne, skal du sende en mail med "Ja tak" til flytteforsikring@gjensidige.dk