Østbanegade 39, 1. 4
2100 København Ø · other · Ejendomsmæglerfirma Ivan Eltoft Nielsen ApS Østerbro & Nordhavn
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1931)
- ·Tier-A bydel (oesterbro)
- ·Best afkast 18% — realistisk
- ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
Diagnose
OK case (et par advarsler)Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
Handling
Review
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 79.224 | 4.595.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 79.224 | 4.595.000 kr. | +0.0 % | listpris-fallback (ingen AVM) |
| Comp-engine · P10 | – | – | – | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | – | – | – | ikke hentet for denne adresse |
| Comp-engine · P90 | – | – | – | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 22.414 | 1.300.000 kr. | -71.7 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
② Airbnb cashflow (best case)
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
④ Købspris (on-market)
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
⑥ Alpha-beregning
Mægler
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedTommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Mæglerbeskrivelse
Ja, sådan kan en gade også begynde sit liv...
En lille, rød trehjulet cykel med lad bagpå står efterladt på en græsplæne, og man ved straks, at her bor børn. Og det gør der i ejendommen på Østbanegade 39. Men der er menneskediversitet på adressen, for her bor også unge, midaldrende, bohemer, kærester og ældre i en smuk symfoni. Lejlighederne har forskellige størrelser. Unge, enlige, kærester Lejligheden på 1. sal er en såkaldt egoistlejlighed, som man siger om lejligheder med bare et enkelt soveværelse. Nuvel, den kan bygges om til en 3-værelses lejlighed. Men mange unge, enlige og kærester leder efter mindre lejligheder, og det har jo ikke meget med egoisme at gøre. Fællesskab og nærvær er der til gengæld i gården, som blev renoveret til Paradisets Have for et par år siden. Her er 58 m² bolig i en ejendom fra 1931, den spirende begyndelse på funkistiden i Danmark. Det er en hyggelig og velholdt lejlighed lige til at flytte ind i. Metroen i dybet Med den nye bydel Nordhavn og byens SOHO lige om hjørnet, Metro, Strandboulevarden og Østerbrogade om det andet og Indre By om det tredje, ja, så ligger lejligheden næppe meget bedre. Alt er tæt på. Det gælder de bedste restauranter, caféerne og de lækre butikker, og det gælder kulturen med gallerierne, balletten i Det Kongelige Teater, skuespillet i Skuespilhuset og de grønne åndehuller som Kongens Have, Kastellet, Søerne og Østre Anlæg. Ja, selv lufthavnen er en svir. Turen til check-in tager bare 15 minutter med Metroen i dybet. Endestation for Kystbanen Bare 2 kilometer lang er den, Østbanegade, anlagt i midten af 1890'erne, for nu var Østerport Station jo lige blevet opført som endestation for Kystbanen, og så måtte der en gade til, så man kunne komme frem og tilbage til stationen. Ja, sådan kan en gade også begynde et liv.