← Tilbage til on-market
Borups Allé 233A, 3. tv
2400 København NV · nybolig · Nybolig Nordvest - Emdrup
Udbudspris
3.995.000 kr.
68.879 kr/m²
Vores estimat
3.726.427 kr.
64.249 kr/m²
Udbudt over estimat
-6.7 %
-268.573 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -7.3 %
Comp-engineP10 45.656 · median 63.889 · P90 77.158 kr/m²8 comps · same_road_250m · kræver manuel vurderingcomps spreder sig bredt i pris · comps spreder sig meget bredt
Top-pick score
58/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1921)
- ·Tier-B bydel (noerrebro)
- ·31 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·α -7.3% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 5 · ! 1 · ✗ 1
✗α -7.3%!Comps usikre (8)✓KBH-klassiker 1921✓Sol 100✓3. sal✓58 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 64.249 kr/m² × 58 m² = 3.726.427 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Nørrebro
kvm
58 m²
Værelser
2
Byggeår
1921
Udbudspris
3.995.000 kr.
Dage på markedet
31d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 45.564 kr./år
Alpha
-7.3%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
3.726.427 kr.
64.249 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.020.820 kr.
69.324 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
3.781.603 kr.
65.200 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 68.879 | 3.995.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 64.249 | 3.726.427 kr. | -6.7 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 45.656 | 2.648.036 kr. | -33.7 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 63.889 | 3.705.562 kr. | -7.2 % | 8 comps same_road_250m, median 67 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 77.158 | 4.475.150 kr. | +12.0 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 15.517 | 900.000 kr. | -77.5 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-5.3%
α (alpha)-7.3%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.0%
= Total afkast-5.3%
Gross rental/år79.716 kr.
Salgspris3.726.427 kr.
Profit (1 års hold)-214.677 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-0.4%
α (alpha)-7.3%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.9%
= Total afkast-0.4%
Gross rental/år117.300 kr.
Salgspris3.875.484 kr.
Profit (1 års hold)-28.036 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
11.6%
α (alpha)-7.3%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.2%
= Total afkast11.6%
Gross rental/år167.274 kr.
Salgspris4.277.938 kr.
Profit (1 års hold)424.392 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Nørrebro)1.100 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.100 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.100 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år313.170 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-46.976 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-23.649 kr.
= Net Airbnb/år212.838 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Nørrebro)180 kr/m²/mdr
× kvm (58) × 12 mdr
= Langtidsleje/år125.280 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)162.864 kr.
− Ejerudgifter/år-45.564 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)79.716 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)117.300 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)167.274 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris3.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)3.995.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)3.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+23.970 kr.
= Tx-omkostning25.820 kr.
+ Tilbudspris3.995.000 kr.
= Total investeret4.020.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV3.726.427 kr.
− Investeret-4.020.820 kr.
= Spread-294.393 kr.
÷ Investeret÷ 4.020.820 kr.
= Alpha-7.3%
Mægler
kr/m² (udbud)68.879 kr.
MæglerNybolig Nordvest - Emdrup
Typenybolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2017-04-06normal
1.995.000 kr.34.397 kr./m²
2011-02-11normal
1.094.000 kr.18.862 kr./m²
2001-04-30family
460.000 kr.7.931 kr./m²
1995-07-02normal
249.000 kr.4.293 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 900.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
1.995.000 kr.2017-04-06 · 9 år siden
Udbudspris implicerer8.0% pa
FMV implicerer7.2% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.8pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Taglejl. med privat atmosfære
I Københavns sprudlende Nordvestkvarter, tilbagetrukket fra storbypulsen og blot få skridt fra Genforeningspladsen, udbydes nu denne charmerende og indflytningsklare toværelses ejerlejlighed. Her bor du øverst i ejendommen uden overboer, hvilket skaber en særlig følelse af ro, privatliv og luft omkring dig.Allerede ved ankomsten mødes du af et indbydende entréområde med plads til overtøjet. Herfra åbner boligen sig naturligt op mod lejlighedens hjerte, det imponerende køkken-alrum, som ligger i