iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Vester Søgade 78, 3. 3

1601 København V · home · home Vesterbro

Åbn pitch-view
Udbudspris
6.695.000 kr.
76.954 kr/m²
Vores estimat
6.549.768 kr.
75.285 kr/m²
Udbudt over estimat
-2.2 %
-145.232 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -2.8 %
Comp-engineP10 66.694 · median 79.729 · P90 86.952 kr/m²8 comps · inden for 500 m
Top-pick score
57/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness16/20
Bydel10/15
Market signals3/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1938)
  • ·Fresh handelsdata (2023)
  • ·Tier-B bydel (vesterbro)
Red flags
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)

Diagnose

OK case (et par advarsler)
✓ 6 · ! 0 · ✗ 1
✗α -2.8%✓Comps +4%✓KBH-klassiker 1938✓Sol 100✓3. sal✓87 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 75.285 kr/m² × 87 m² = 6.549.768 kr.
Vester Søgade 78, 3. 3

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Vesterbro
kvm
87 m²
Værelser
2
Byggeår
1938
Udbudspris
6.695.000 kr.
Dage på markedet
12d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 54.156 kr./år
Alpha
-2.8%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.549.768 kr.
75.285 kr./m² · XGBoost
Investeret
6.737.020 kr.
77.437 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.657.398 kr.
76.522 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris76.9546.695.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM75.2856.549.768 kr.-2.2 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1066.6945.802.370 kr.-13.3 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median79.7296.936.459 kr.+3.6 %8 comps inden for 500 m, median 94 m væk · high confidence
Comp-engine · P9086.9527.564.862 kr.+13.0 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering10.115880.000 kr.-86.9 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-0.6%
α (alpha)-2.8%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.2%
= Total afkast-0.6%
Gross rental/år149.424 kr.
Salgspris6.549.768 kr.
Profit (1 års hold)-37.828 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
4.3%
α (alpha)-2.8%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.1%
= Total afkast4.3%
Gross rental/år210.498 kr.
Salgspris6.811.759 kr.
Profit (1 års hold)285.237 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
14.8%
α (alpha)-2.8%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield2.8%
= Total afkast14.8%
Gross rental/år185.360 kr.
Salgspris7.519.134 kr.
Profit (1 års hold)967.474 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Vesterbro)1.195 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.195 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.195 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år348.940 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-52.341 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-26.613 kr.
= Net Airbnb/år239.516 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Vesterbro)195 kr/m²/mdr
× kvm (87) × 12 mdr
= Langtidsleje/år203.580 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)264.654 kr.
− Ejerudgifter/år-54.156 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)149.424 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)210.498 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)185.360 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris6.695.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.695.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)6.695.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+40.170 kr.
= Tx-omkostning42.020 kr.
+ Tilbudspris6.695.000 kr.
= Total investeret6.737.020 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV6.549.768 kr.
− Investeret-6.737.020 kr.
= Spread-187.252 kr.
÷ Investeret÷ 6.737.020 kr.
= Alpha-2.8%

Mægler

kr/m² (udbud)76.954 kr.
Mæglerhome Vesterbro
Typehome

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2023-07-11normal
4.995.000 kr.57.414 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 880.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
4.995.000 kr.2023-07-11 · 3 år siden
Udbudspris implicerer10.3% pa
FMV implicerer9.5% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.8pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Arkitektonisk perle i ikoniske Vestersøhus med enestående udsigt over Søerne.

På første parket til Sankt Jørgens Sø finder I denne særlige lejlighed i det fredede Vestersøhus – et af dansk funktionalismes hovedværker, skabt af Kay Fisker i samarbejde med C.F. Møller. Kay Fisker værdsatte byggeriet så højt, at han selv valgte at bo i netop denne opgang, som adskiller sig fra ejendommens øvrige. Lejligheden ligger på 3. sal og byder på 87 m2 med store vinduespartier og en sjælden udsigt over både Sankt Jørgens Sø og Peblinge Sø. Her bliver vandet, trækronerne og byens tage