Udbudspris
6.495.000 kr.
74.655 kr/m²
Vores estimat
6.648.644 kr.
76.421 kr/m²
Udbudt under estimat
+2.4 %
+153.644 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 1.7 %
Comp-engineP10 66.694 · median 79.729 · P90 86.952 kr/m²8 comps · inden for 500 m
Top-pick score
73/ 100
B — solid
AVM signal9/25
Kvalitet23/25
Data-freshness16/20
Bydel10/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1938)
- ·Fresh handelsdata (2023)
- ·Tier-B bydel (vesterbro)
- ·72 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 19% — realistisk
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
Stærk case✓ 6 · ! 1 · ✗ 0
!α +1.7%✓Comps +7%✓KBH-klassiker 1938✓Sol 100✓3. sal✓87 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 76.421 kr/m² × 87 m² = 6.648.644 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Vesterbro
kvm
87 m²
Værelser
2
Byggeår
1938
Udbudspris
6.495.000 kr.
Dage på markedet
72d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 54.156 kr./år
Alpha
1.7%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.648.644 kr.
76.421 kr./m² · XGBoost
Investeret
6.535.820 kr.
75.124 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.755.684 kr.
77.652 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 74.655 | 6.495.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 76.421 | 6.648.644 kr. | +2.4 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 66.694 | 5.802.370 kr. | -10.7 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 79.729 | 6.936.459 kr. | +6.8 % | 8 comps inden for 500 m, median 94 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 86.952 | 7.564.862 kr. | +16.5 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 10.115 | 880.000 kr. | -86.5 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
4.0%
α (alpha)1.7%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.3%
= Total afkast4.0%
Gross rental/år149.424 kr.
Salgspris6.648.644 kr.
Profit (1 års hold)262.248 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
8.9%
α (alpha)1.7%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.2%
= Total afkast8.9%
Gross rental/år210.498 kr.
Salgspris6.914.590 kr.
Profit (1 års hold)589.268 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
19.4%
α (alpha)1.7%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield2.8%
= Total afkast19.4%
Gross rental/år185.360 kr.
Salgspris7.632.643 kr.
Profit (1 års hold)1.282.184 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Vesterbro)1.195 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.195 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.195 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år348.940 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-52.341 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-26.613 kr.
= Net Airbnb/år239.516 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Vesterbro)195 kr/m²/mdr
× kvm (87) × 12 mdr
= Langtidsleje/år203.580 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)264.654 kr.
− Ejerudgifter/år-54.156 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)149.424 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)210.498 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)185.360 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris6.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.495.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)6.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+38.970 kr.
= Tx-omkostning40.820 kr.
+ Tilbudspris6.495.000 kr.
= Total investeret6.535.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV6.648.644 kr.
− Investeret-6.535.820 kr.
= Spread112.824 kr.
÷ Investeret÷ 6.535.820 kr.
= Alpha1.7%
Mægler
kr/m² (udbud)74.655 kr.
Mæglerhome Vesterbro
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2023-07-11normal
4.995.000 kr.57.414 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 880.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
4.995.000 kr.2023-07-11 · 3 år siden
Udbudspris implicerer9.1% pa
FMV implicerer10.0% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+0.9pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Arkitektonisk perle i ikoniske Vestersøhus med enestående udsigt over Søerne.
På første parket til Sankt Jørgens Sø finder I denne særlige lejlighed i det fredede Vestersøhus – et af dansk funktionalismes hovedværker, skabt af Kay Fisker i samarbejde med C.F. Møller. Kay Fisker værdsatte byggeriet så højt, at han selv valgte at bo i netop denne opgang, som adskiller sig fra ejendommens øvrige. Lejligheden ligger på 3. sal og byder på 87 m2 med store vinduespartier og en sjælden udsigt over både Sankt Jørgens Sø og Peblinge Sø. Her bliver vandet, trækronerne og byens tage