iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

J.C. Jacobsens Gade 15, 5. tv

1799 København V · home · home Vesterbro

Åbn pitch-view
Udbudspris
8.995.000 kr.
94.684 kr/m²
Vores estimat
8.758.809 kr.
92.198 kr/m²
Udbudt over estimat
-2.6 %
-236.191 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -3.2 %
Comp-engineP10 83.051 · median 98.010 · P90 103.624 kr/m²8 comps · inden for 250 m
Top-pick score
69/ 100
B — solid
AVM signal10/25
Kvalitet25/25
Data-freshness16/20
Bydel10/15
Market signals8/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Moderne (byggeår 2021)
  • ·Fresh handelsdata (2021)
  • ·Tier-B bydel (vesterbro)
  • ·32 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
  • Ingen red flags identificeret

Diagnose

OK case (et par advarsler)
✓ 5 · ! 0 · ✗ 1
✗α -3.2%✓Comps +4%✓5. sal✓Sol 95✓Nybyg 2021✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 92.198 kr/m² × 95 m² = 8.758.809 kr.
J.C. Jacobsens Gade 15, 5. tv

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Vesterbro
kvm
95 m²
Værelser
3
Byggeår
2021
Udbudspris
8.995.000 kr.
Dage på markedet
32d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 54.912 kr./år
Alpha
-3.2%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
8.758.809 kr.
92.198 kr./m² · XGBoost
Investeret
9.050.820 kr.
95.272 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
8.871.120 kr.
93.380 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris94.6848.995.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM92.1988.758.809 kr.-2.6 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1083.0517.889.825 kr.-12.3 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median98.0109.310.954 kr.+3.5 %8 comps inden for 250 m, median 67 m væk · high confidence
Comp-engine · P90103.6249.844.234 kr.+9.4 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering–––SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-1.4%
α (alpha)-3.2%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.8%
= Total afkast-1.4%
Gross rental/år167.388 kr.
Salgspris8.758.809 kr.
Profit (1 års hold)-124.623 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
3.4%
α (alpha)-3.2%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.6%
= Total afkast3.4%
Gross rental/år234.078 kr.
Salgspris9.109.161 kr.
Profit (1 års hold)292.419 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
15.4%
α (alpha)-3.2%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.8%
= Total afkast15.4%
Gross rental/år347.437 kr.
Salgspris10.055.113 kr.
Profit (1 års hold)1.351.730 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Vesterbro)1.195 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (luksus)× 1.15
= Justeret ADR1.924 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.924 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år561.793 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-84.269 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-44.705 kr.
= Net Airbnb/år402.349 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Vesterbro)195 kr/m²/mdr
× kvm (95) × 12 mdr
= Langtidsleje/år222.300 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)288.990 kr.
− Ejerudgifter/år-54.912 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)167.388 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)234.078 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)347.437 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris8.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)8.995.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)8.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+53.970 kr.
= Tx-omkostning55.820 kr.
+ Tilbudspris8.995.000 kr.
= Total investeret9.050.820 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV8.758.809 kr.
− Investeret-9.050.820 kr.
= Spread-292.011 kr.
÷ Investeret÷ 9.050.820 kr.
= Alpha-3.2%

Mægler

kr/m² (udbud)94.684 kr.
Mæglerhome Vesterbro
Typehome

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2021-04-09normal
5.345.000 kr.56.263 kr./m²
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
5.345.000 kr.2021-04-09 · 5 år siden
Udbudspris implicerer11.0% pa
FMV implicerer10.4% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.6pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Stilfuld 3-værelses med to altaner, opgraderet køkken, og store værelser.

Velkommen til en gennemført og moderne 3-værelses lejlighed på 95 m², hvor en veldisponeret planløsning, et stilrent materialevalg og to solvendte altaner går op i en højere enhed. Her får I en bolig, der er oplagt til parret, der ønsker god plads og hyggelig stemning, eller den mindre familie, der ønsker en funktionel base midt i byen.Lejligheden er beliggende i det attraktive Caroline Hus, hvor den centrale placering kombineres med grønne omgivelser og et roligt bymiljø. Fra boligen er der nem