Fiolstræde 38, 3.

1171 København K · nybolig · Nybolig City - Christianshavn

Åbn pitch-view

Udbudspris

7.250.000 kr.

74.742 kr/m²

Vores estimat

7.250.000 kr.

74.742 kr/m²

Udbudt under estimat

+0.0 %

+0 kr. i potentiale

α efter købsomkostninger: -0.6 %

Top-pick score

46/ 100

C — okay

AVM signal0/25

Kvalitet13/25

Data-freshness8/20

Bydel15/15

Market signals10/15

Positive signaler

·Seller CAGR 6.1% pa — realistisk
·Tier-A bydel (indre-by)
·Best afkast 19% — realistisk

Red flags

·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)

Diagnose

OK case (et par advarsler)

✓ 3 · ! 1 · ✗ 1

✗α -0.6%!Ingen AVM✓Sol 95✓Klassisk 1800✓3. sal

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)

Bydel

Indre By

kvm

97 m²

Værelser

Byggeår

1800

Udbudspris

7.250.000 kr.

Dage på markedet

Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor

Pris

FMV (kr)· listPris fallbackTilbudspris (kr)· default = udbudspris

Ejerudgifter (kr/år)

EjendomsskatGrundskyldFællesudgiftØvrige

Udlejnings-rates (tom = bydel-default)

ADR (kr/nat)· default ≈ 1.915 kr.Belægning (%)· default 83%Langtidsleje (kr/m²/mdr)· default 220

Markedsudvikling — beta i % (tom = default)

Worst (%)· default 0Base (%)· default 7Best (%)· default 14.8

Total ejerudgift: 54.228 kr./år

Alpha

-0.6%

(FMV − investeret) / investeret

iBuyReal AVM

7.250.000 kr.

74.742 kr./m² · fallback

Investeret

7.295.350 kr.

75.210 kr./m² · tilbudspris + tx

Max bud (BE worst)

7.405.569 kr.

76.346 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kilde	kr/m²	I alt	vs udbud	Grundlag
Udbudspris	74.742	7.250.000 kr.	–	Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM	74.742	7.250.000 kr.	+0.0 %	listpris-fallback (ingen AVM)
Comp-engine · P10	–	–	–	lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median	–	–	–	ikke hentet for denne adresse
Comp-engine · P90	–	–	–	høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps	–	–	–	henter…
Resight — bred median	–	–	–	henter…
Offentlig vurdering	23.196	2.250.000 kr.	-69.0 %	SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference

Worst case

Langtidsleje, 0% beta

2.1%

α (alpha)-0.6%

β (0% beta)0.0%

cf-yield2.8%

= Total afkast2.1%

Gross rental/år201.852 kr.

Salgspris7.250.000 kr.

Profit (1 års hold)156.502 kr.

Base case

Expat (+30%), 7% beta

7.2%

α (alpha)-0.6%

β (4% beta)4.0%

cf-yield3.8%

= Total afkast7.2%

Gross rental/år278.676 kr.

Salgspris7.540.000 kr.

Profit (1 års hold)523.326 kr.

Best case

Airbnb, 14.8% beta

19.1%

α (alpha)-0.6%

β (14.8% beta)14.8%

cf-yield4.9%

= Total afkast19.1%

Gross rental/år361.068 kr.

Salgspris8.323.000 kr.

Profit (1 års hold)1.388.718 kr.

MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Indre By)1.609 kr./nat

× Room factor (3 vær)× 1.40

× Stand factor (ældre)× 0.85

= Justeret ADR1.915 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.915 kr./nat

× 365 dage× 365

× Belægning (83%)× 0.83

= Brutto Airbnb/år580.061 kr.

Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)105

− Platform 15% af brutto-87.009 kr.

− Rengøring (300 kr × 105)-31.612 kr.

− Admin 10% (af rest)-46.144 kr.

= Net Airbnb/år415.296 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Indre By)220 kr/m²/mdr

× kvm (97) × 12 mdr

= Langtidsleje/år256.080 kr.

Expat-model (× 1.30 markup)332.904 kr.

− Ejerudgifter/år-54.228 kr.

Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)201.852 kr.

Base gross rental (expat − ejerudg.)278.676 kr.

Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)361.068 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris7.250.000 kr.

− Forhandlet rabat0 kr

= Tilbudspris (købspris)7.250.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)7.250.000 kr.

Tx fast1.850 kr

+ 0,6% af købspris+43.500 kr.

= Tx-omkostning45.350 kr.

+ Tilbudspris7.250.000 kr.

= Total investeret7.295.350 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV7.250.000 kr.

− Investeret-7.295.350 kr.

= Spread-45.350 kr.

÷ Investeret÷ 7.295.350 kr.

= Alpha-0.6%

Mægler

kr/m² (udbud)74.742 kr.

MæglerNybolig City - Christianshavn

Typenybolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked

Registrerede handler (Boligsiden)

1999-06-20normal

1.450.000 kr.14.948 kr./m²

1998-09-24normal

1.314.620 kr.13.553 kr./m²

1996-10-11normal

1.087.000 kr.11.206 kr./m²

1994-08-22normal

995.000 kr.10.258 kr./m²

Offentlig vurdering (SKAT): 2.250.000 kr.— typisk forældet, kun reference

Implicit prisudvikling (CAGR)

Sidste handel

1.450.000 kr.1999-06-20 · 27 år siden

Udbudspris implicerer6.1% pa

FMV implicerer6.1% pa

Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Indflytningsklar og adgang til den smukkeste gårdhave

Ved historiske Fiolstræde midt i København K åbner dørene sig til en unik ejerlejlighed, hvor klassisk arkitektur fra år 1800 møder moderne komfort i absolut topklasse. Her får I en stilsikker bolig placeret i et af hovedstadens mest autentiske og eftertragtede kvarterer. De historiske rammer og den gennemtænkte planløsning skaber et kompromisløst hjem med en gennemgående følelse af lys og luft. Det naturlige lys strømmer generøst ind gennem de mange sprossede vinduer og fremhæver de smukke deta