Udbudspris
4.495.000 kr.
64.214 kr/m²
Vores estimat
4.598.215 kr.
65.689 kr/m²
Udbudt under estimat
+2.3 %
+103.215 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 1.6 %
Comp-engineP10 58.066 · median 63.753 · P90 68.541 kr/m²8 comps · inden for 500 m
Top-pick score
55/ 100
C — okay
AVM signal9/25
Kvalitet23/25
Data-freshness8/20
Bydel5/15
Market signals10/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1935)
- ·Best afkast 23% — realistisk
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 5 · ! 1 · ✗ 1
✗Comps -1%!α +1.6%✓KBH-klassiker 1935✓Sol 90✓2. sal✓70 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 65.689 kr/m² × 70 m² = 4.598.215 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
70 m²
Værelser
3
Byggeår
1935
Udbudspris
4.495.000 kr.
Dage på markedet
11d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 43.260 kr./år
Alpha
1.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.598.215 kr.
65.689 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.523.820 kr.
64.626 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.667.898 kr.
66.684 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 64.214 | 4.495.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 65.689 | 4.598.215 kr. | +2.3 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 58.066 | 4.064.607 kr. | -9.6 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 63.753 | 4.462.728 kr. | -0.7 % | 8 comps inden for 500 m, median 212 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 68.541 | 4.797.872 kr. | +6.7 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 16.429 | 1.150.000 kr. | -74.4 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
3.8%
α (alpha)1.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.2%
= Total afkast3.8%
Gross rental/år99.540 kr.
Salgspris4.598.215 kr.
Profit (1 års hold)173.935 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
8.8%
α (alpha)1.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.1%
= Total afkast8.8%
Gross rental/år142.380 kr.
Salgspris4.782.144 kr.
Profit (1 års hold)400.704 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
22.6%
α (alpha)1.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield6.2%
= Total afkast22.6%
Gross rental/år280.654 kr.
Salgspris5.278.751 kr.
Profit (1 års hold)1.035.585 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.610 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.610 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år458.367 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-68.755 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-35.990 kr.
= Net Airbnb/år323.914 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (70) × 12 mdr
= Langtidsleje/år142.800 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)185.640 kr.
− Ejerudgifter/år-43.260 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)99.540 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)142.380 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)280.654 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris4.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.495.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)4.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+26.970 kr.
= Tx-omkostning28.820 kr.
+ Tilbudspris4.495.000 kr.
= Total investeret4.523.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV4.598.215 kr.
− Investeret-4.523.820 kr.
= Spread74.395 kr.
÷ Investeret÷ 4.523.820 kr.
= Alpha1.6%
Mægler
kr/m² (udbud)64.214 kr.
Mæglerhome Amager
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2012-07-02normal
1.280.000 kr.18.286 kr./m²
2005-10-18normal
1.895.000 kr.27.071 kr./m²
1995-12-06normal
370.000 kr.5.286 kr./m²
1993-04-25normal
315.250 kr.4.504 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.150.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
1.280.000 kr.2012-07-02 · 14 år siden
Udbudspris implicerer9.4% pa
FMV implicerer9.6% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+0.2pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Flot 3 værelses lejlighed med to altaner i god ejerforening!
LejlighedenVelkommen til en lejlighed med en god og overskuelig planløsning, hvor de klassiske detaljer er bevaret, og hvor rummene hænger naturligt sammen. Boligen er oplagt til både par, førstegangskøberen, forældrekøb og den lille familie, ligesom indretningen gør den interessant for jer, der ønsker at dele.Lejlighedens centrale rum er den store stue, der forbindes med spisestuen gennem en bred åbning. Her er der god plads til spisebord og hverdagsliv, mens de franske døre og de fine loftrose