Udbudspris
5.795.000 kr.
85.221 kr/m²
Vores estimat
5.148.752 kr.
75.717 kr/m²
Udbudt over estimat
-11.2 %
-646.248 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -11.7 %
Comp-engineP10 62.272 · median 73.258 · P90 85.215 kr/m²8 comps · inden for 1 km · kræver manuel vurdering
Top-pick score
58/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals3/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1939)
- ·Tier-A bydel (frederiksberg)
Red flags
- ·α -11.7% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 5 · ! 1 · ✗ 1
✗α -11.7%!Comps usikre (8)✓KBH-klassiker 1939✓Sol 79✓2. sal✓68 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 75.717 kr/m² × 68 m² = 5.148.752 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Frederiksberg
kvm
68 m²
Værelser
2
Byggeår
1939
Udbudspris
5.795.000 kr.
Dage på markedet
22d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 39.756 kr./år
Alpha
-11.7%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.148.752 kr.
75.717 kr./m² · XGBoost
Investeret
5.831.620 kr.
85.759 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.247.024 kr.
77.162 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 85.221 | 5.795.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 75.717 | 5.148.752 kr. | -11.2 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 62.272 | 4.234.479 kr. | -26.9 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 73.258 | 4.981.544 kr. | -14.0 % | 8 comps inden for 1 km, median 353 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 85.215 | 5.794.613 kr. | -0.0 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 22.059 | 1.500.000 kr. | -74.1 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-9.5%
α (alpha)-11.7%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.3%
= Total afkast-9.5%
Gross rental/år131.604 kr.
Salgspris5.148.752 kr.
Profit (1 års hold)-551.264 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-4.6%
α (alpha)-11.7%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.1%
= Total afkast-4.6%
Gross rental/år183.012 kr.
Salgspris5.354.702 kr.
Profit (1 års hold)-293.906 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
6.7%
α (alpha)-11.7%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.6%
= Total afkast6.7%
Gross rental/år212.046 kr.
Salgspris5.910.767 kr.
Profit (1 års hold)291.194 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Frederiksberg)1.250 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.250 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.250 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år365.000 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-54.750 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-27.978 kr.
= Net Airbnb/år251.802 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Frederiksberg)210 kr/m²/mdr
× kvm (68) × 12 mdr
= Langtidsleje/år171.360 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)222.768 kr.
− Ejerudgifter/år-39.756 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)131.604 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)183.012 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)212.046 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris5.795.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.795.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)5.795.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+34.770 kr.
= Tx-omkostning36.620 kr.
+ Tilbudspris5.795.000 kr.
= Total investeret5.831.620 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV5.148.752 kr.
− Investeret-5.831.620 kr.
= Spread-682.868 kr.
÷ Investeret÷ 5.831.620 kr.
= Alpha-11.7%
Mægler
kr/m² (udbud)85.221 kr.
Mæglerhome Frederiksberg
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2019-01-02normal
2.750.000 kr.40.441 kr./m²
2012-06-14normal
1.575.000 kr.23.162 kr./m²
2005-03-21normal
1.750.000 kr.25.735 kr./m²
1999-09-22normal
786.180 kr.11.561 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.500.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.750.000 kr.2019-01-02 · 7 år siden
Udbudspris implicerer11.2% pa
FMV implicerer9.4% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-1.9pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Velholdt 2 værelses lejlighed - mulighed for at indretning af et ekstra værelse
Nu kan I sætte et dejligt punktum for boligjagten med nøglerne til denne toværelses lejlighed, der ligger fredeligt på Frederiksberg. Her kan I overtage 68 velholdte kvadratmeter med klassisk charme og sol på altanen – et oplagt køb for singlen såvel som parret eller jer, der leder efter et forældrekøb til de unge studerende.På adressen bydes I velkommen af en klassisk gulstensejendom fra 1939, og her får I glæde af et grønt gårdmiljø, et fælles vaskeri samt jeres eget kælderrum til opbevaring.