Udbudspris
3.499.000 kr.
77.756 kr/m²
Vores estimat
3.605.210 kr.
80.116 kr/m²
Udbudt under estimat
+3.0 %
+106.210 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 2.4 %
Comp-engineP10 75.568 · median 81.934 · P90 95.697 kr/m²8 comps · inden for 250 m
Top-pick score
69/ 100
B — solid
AVM signal9/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1904)
- ·Fresh handelsdata (2022)
- ·Tier-B bydel (noerrebro)
- ·32 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 22% — realistisk
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Seller CAGR 17.3% pa — aggressiv
Diagnose
Stærk case✓ 5 · ! 1 · ✗ 0
!α +2.4%✓Comps +5%✓KBH-klassiker 1904✓Sol 70✓3. sal✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 80.116 kr/m² × 45 m² = 3.605.210 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Nørrebro
kvm
45 m²
Værelser
2
Byggeår
1904
Udbudspris
3.499.000 kr.
Dage på markedet
32d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 39.732 kr./år
Alpha
2.4%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
3.605.210 kr.
80.116 kr./m² · XGBoost
Investeret
3.521.844 kr.
78.263 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
3.638.994 kr.
80.867 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 77.756 | 3.499.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 80.116 | 3.605.210 kr. | +3.0 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 75.568 | 3.400.574 kr. | -2.8 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 81.934 | 3.687.048 kr. | +5.4 % | 8 comps inden for 250 m, median 118 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 95.697 | 4.306.355 kr. | +23.1 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 20.222 | 910.000 kr. | -74.0 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
4.0%
α (alpha)2.4%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.6%
= Total afkast4.0%
Gross rental/år57.468 kr.
Salgspris3.605.210 kr.
Profit (1 års hold)140.834 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
8.8%
α (alpha)2.4%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.5%
= Total afkast8.8%
Gross rental/år86.628 kr.
Salgspris3.749.418 kr.
Profit (1 års hold)314.202 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
22.1%
α (alpha)2.4%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.9%
= Total afkast22.1%
Gross rental/år173.106 kr.
Salgspris4.138.781 kr.
Profit (1 års hold)790.043 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Nørrebro)1.100 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.100 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.100 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år313.170 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-46.976 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-23.649 kr.
= Net Airbnb/år212.838 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Nørrebro)180 kr/m²/mdr
× kvm (45) × 12 mdr
= Langtidsleje/år97.200 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)126.360 kr.
− Ejerudgifter/år-39.732 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)57.468 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)86.628 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)173.106 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris3.499.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)3.499.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)3.499.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+20.994 kr.
= Tx-omkostning22.844 kr.
+ Tilbudspris3.499.000 kr.
= Total investeret3.521.844 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV3.605.210 kr.
− Investeret-3.521.844 kr.
= Spread83.366 kr.
÷ Investeret÷ 3.521.844 kr.
= Alpha2.4%
Mægler
kr/m² (udbud)77.756 kr.
Mæglerhome Nørrebro
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2022-11-15normal
1.850.000 kr.41.111 kr./m²
2021-01-06normal
2.300.000 kr.51.111 kr./m²
2018-06-20family
790.000 kr.17.556 kr./m²
2015-10-28normal
1.775.000 kr.39.444 kr./m²
2004-12-09normal
990.000 kr.22.000 kr./m²
2003-11-05normal
834.942 kr.18.554 kr./m²
2002-05-24normal
725.308 kr.16.118 kr./m²
2000-07-05normal
485.000 kr.10.778 kr./m²
1993-05-05auction
35.000 kr.778 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 910.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
1.850.000 kr.2022-11-15 · 4 år siden
Udbudspris implicerer17.3% pa
FMV implicerer18.2% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+0.9pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
FLOT OG INDFLYTNINGSKLAR 2 VÆRELSES I STEFANSGADEKVARTERET
Folk sidder på rad og række langs Stefansgade og nyder noget godt at drikke og spise i solens lune stråler, og stemningen er ikke til at tage fejl af: Her er dejligt! Kvarteret summer af liv, og hverdagen er lige til her. Når dagen så er omme, kan I trække jer tilbage i fredelige rammer, for her udbyder vi en baggårdslejlighed, hvor roen sænker sig med det samme.Men lad os starte med boligen, der byder på 45 kvm helt uden spildplads. I ankommer i entréen, hvor I hurtigt lokaliserer et funktionel