← Tilbage til on-market
Birkedommervej 16, 4. tv
2400 København NV · danbolig · danbolig Nordvest-Emdrup
Udbudspris
4.095.000 kr.
67.131 kr/m²
Vores estimat
4.154.311 kr.
68.103 kr/m²
Udbudt under estimat
+1.4 %
+59.311 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 0.8 %
Comp-engineP10 47.710 · median 62.213 · P90 77.367 kr/m²8 comps · inden for 1 km · kræver manuel vurderingcomps spreder sig bredt i pris
Top-pick score
69/ 100
B — solid
AVM signal9/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1934)
- ·Fresh handelsdata (2024)
- ·Tier-B bydel (noerrebro)
- ·39 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 20% — realistisk
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Seller CAGR 32.0% pa — aggressiv
Diagnose
Stærk case✓ 5 · ! 2 · ✗ 0
!Comps usikre (8)!α +0.8%✓4. sal✓KBH-klassiker 1934✓Sol 95✓61 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 68.103 kr/m² × 61 m² = 4.154.311 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Nørrebro
kvm
61 m²
Værelser
2
Byggeår
1934
Udbudspris
4.095.000 kr.
Dage på markedet
39d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 43.632 kr./år
Alpha
0.8%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.154.311 kr.
68.103 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.121.420 kr.
67.564 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.215.297 kr.
69.103 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 67.131 | 4.095.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 68.103 | 4.154.311 kr. | +1.4 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 47.710 | 2.910.330 kr. | -28.9 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 62.213 | 3.794.988 kr. | -7.3 % | 8 comps inden for 1 km, median 43 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 77.367 | 4.719.390 kr. | +15.2 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 14.918 | 910.000 kr. | -77.8 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
2.9%
α (alpha)0.8%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.1%
= Total afkast2.9%
Gross rental/år88.128 kr.
Salgspris4.154.311 kr.
Profit (1 års hold)121.019 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
7.9%
α (alpha)0.8%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.1%
= Total afkast7.9%
Gross rental/år127.656 kr.
Salgspris4.320.483 kr.
Profit (1 års hold)326.719 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
19.7%
α (alpha)0.8%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.1%
= Total afkast19.7%
Gross rental/år169.206 kr.
Salgspris4.769.149 kr.
Profit (1 års hold)816.935 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Nørrebro)1.100 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.100 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.100 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år313.170 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-46.976 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-23.649 kr.
= Net Airbnb/år212.838 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Nørrebro)180 kr/m²/mdr
× kvm (61) × 12 mdr
= Langtidsleje/år131.760 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)171.288 kr.
− Ejerudgifter/år-43.632 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)88.128 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)127.656 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)169.206 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris4.095.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.095.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)4.095.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+24.570 kr.
= Tx-omkostning26.420 kr.
+ Tilbudspris4.095.000 kr.
= Total investeret4.121.420 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV4.154.311 kr.
− Investeret-4.121.420 kr.
= Spread32.891 kr.
÷ Investeret÷ 4.121.420 kr.
= Alpha0.8%
Mægler
kr/m² (udbud)67.131 kr.
Mæglerdanbolig Nordvest-Emdrup
Typedanbolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2024-03-05normal
2.350.000 kr.38.525 kr./m²
2018-08-28normal
2.000.000 kr.32.787 kr./m²
2014-10-24normal
1.300.000 kr.21.311 kr./m²
2004-12-02normal
1.200.000 kr.19.672 kr./m²
2002-10-31normal
870.000 kr.14.262 kr./m²
1995-01-16normal
247.799 kr.4.062 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 910.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.350.000 kr.2024-03-05 · 2 år siden
Udbudspris implicerer32.0% pa
FMV implicerer33.0% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+1.0pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Altan. Stor rum. Klassiske detaljer. Godt lysindfald
Altan. Stor rum. Klassiske detaljer. Godt lysindfaldVelkommen til Birkedommervej 16, 4. tv. Her får du en lys og charmerende lejlighed beliggende på 4. sal med en god planløsning, store vinduespartier og fine klassiske detaljer. Boligen rummer en stor og indbydende stue, et godt soveværelse med udgang til altan, separat køkken samt badeværelse.LEJLIGHED: Fra hoveddøren træder du ind i entréen, som fordeler videre til lejlighedens øvrige rum. Herfra er der adgang til blandt andet stue, køkken, ba