← Tilbage til on-market
Østerbrogade 206, 1. th
2100 København Ø · other · &LIVING Østerbro | København
Udbudspris
6.195.000 kr.
89.783 kr/m²
Vores estimat
5.439.225 kr.
78.829 kr/m²
Udbudt over estimat
-12.2 %
-755.775 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -12.7 %
Comp-engineP10 68.279 · median 77.292 · P90 93.187 kr/m²8 comps · same_building
Top-pick score
58/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals3/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1938)
- ·Fresh handelsdata (2024)
- ·Tier-A bydel (oesterbro)
Red flags
- ·α -12.7% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Seller CAGR 27.3% pa — aggressiv
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 5 · ! 0 · ✗ 2
✗Comps -14%✗α -12.7%✓KBH-klassiker 1938✓Sol 86✓1. sal✓69 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 78.829 kr/m² × 69 m² = 5.439.225 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Østerbro
kvm
69 m²
Værelser
3
Byggeår
1938
Udbudspris
6.195.000 kr.
Dage på markedet
26d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 69.984 kr./år
Alpha
-12.7%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.439.225 kr.
78.829 kr./m² · XGBoost
Investeret
6.234.020 kr.
90.348 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.499.991 kr.
79.710 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 89.783 | 6.195.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 78.829 | 5.439.225 kr. | -12.2 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 68.279 | 4.711.233 kr. | -24.0 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 77.292 | 5.333.169 kr. | -13.9 % | 8 comps same_building, median 43 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 93.187 | 6.429.934 kr. | +3.8 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 19.565 | 1.350.000 kr. | -78.2 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-11.2%
α (alpha)-12.7%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.5%
= Total afkast-11.2%
Gross rental/år95.616 kr.
Salgspris5.439.225 kr.
Profit (1 års hold)-699.179 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-6.4%
α (alpha)-12.7%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.3%
= Total afkast-6.4%
Gross rental/år145.296 kr.
Salgspris5.656.794 kr.
Profit (1 års hold)-431.930 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
6.4%
α (alpha)-12.7%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.3%
= Total afkast6.4%
Gross rental/år269.785 kr.
Salgspris6.244.230 kr.
Profit (1 års hold)279.996 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Østerbro)1.202 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.683 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.683 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år479.093 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-71.864 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-37.752 kr.
= Net Airbnb/år339.769 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Østerbro)200 kr/m²/mdr
× kvm (69) × 12 mdr
= Langtidsleje/år165.600 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)215.280 kr.
− Ejerudgifter/år-69.984 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)95.616 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)145.296 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)269.785 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris6.195.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.195.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)6.195.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+37.170 kr.
= Tx-omkostning39.020 kr.
+ Tilbudspris6.195.000 kr.
= Total investeret6.234.020 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV5.439.225 kr.
− Investeret-6.234.020 kr.
= Spread-794.795 kr.
÷ Investeret÷ 6.234.020 kr.
= Alpha-12.7%
Mægler
kr/m² (udbud)89.783 kr.
Mægler&LIVING Østerbro | København
Typeother
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2024-10-01normal
3.820.000 kr.55.362 kr./m²
2022-01-28normal
3.650.000 kr.52.899 kr./m²
2020-01-22family
1.147.500 kr.16.630 kr./m²
2015-05-28normal
2.500.000 kr.36.232 kr./m²
2014-11-03normal
1.975.000 kr.28.623 kr./m²
2007-08-02normal
1.750.000 kr.25.362 kr./m²
1999-08-16normal
765.000 kr.11.087 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.350.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.820.000 kr.2024-10-01 · 2 år siden
Udbudspris implicerer27.3% pa
FMV implicerer19.3% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-8.0pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
DELEVENLIG 3-VÆRELSES MED TO ALTANER
På Østerbrogade finder du denne velindrettede 3-værelses lejlighed på 69 m², hvor en fleksibel planløsning og hele to altaner giver dig mange muligheder. Indretningen gør boligen særligt oplagt til deling, men den fungerer lige så fint til parret, der ønsker separate opholdsrum, hjemmekontor eller et ekstra værelse til gæster.Lejligheden fordeler sig med tre gode rum, som ligger fint adskilt fra hinanden. Du kan eksempelvis indrette med dagligstue, spisestue og soveværelse, men planløsningen giv