iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Papirøen 33, 5. 4

1436 København K · nybolig · Nybolig City - Christianshavn

Åbn pitch-view
Udbudspris
11.250.000 kr.
122.283 kr/m²
Vores estimat
11.102.861 kr.
120.683 kr/m²
Udbudt over estimat
-1.3 %
-147.139 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -1.9 %
Comp-engineP10 70.987 · median 110.647 · P90 123.103 kr/m²8 comps · same_road_250m
Top-pick score
78/ 100
A — institutional grade
AVM signal10/25
Kvalitet25/25
Data-freshness20/20
Bydel15/15
Market signals8/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Moderne (byggeår 2023)
  • ·Fresh handelsdata (2023)
  • ·Seller CAGR 4.4% pa — realistisk
  • ·Tier-A bydel (indre-by)
  • ·106 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
  • Ingen red flags identificeret

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
✓ 4 · ! 0 · ✗ 2
✗Comps -10%✗α -1.9%✓5. sal✓Sol 100✓Nybyg 2023✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 120.683 kr/m² × 92 m² = 11.102.861 kr.
Papirøen 33, 5. 4

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Indre By
kvm
92 m²
Værelser
3
Byggeår
2023
Udbudspris
11.250.000 kr.
Dage på markedet
106d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 94.392 kr./år
Alpha
-1.9%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
11.102.861 kr.
120.683 kr./m² · XGBoost
Investeret
11.319.350 kr.
123.036 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
11.182.405 kr.
121.548 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris122.28311.250.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM120.68311.102.861 kr.-1.3 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1070.9876.530.827 kr.-41.9 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median110.64710.179.546 kr.-9.5 %8 comps same_road_250m, median 39 m væk · high confidence
Comp-engine · P90123.10311.325.499 kr.+0.7 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering–––SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-0.6%
α (alpha)-1.9%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.3%
= Total afkast-0.6%
Gross rental/år148.488 kr.
Salgspris11.102.861 kr.
Profit (1 års hold)-68.001 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
4.0%
α (alpha)-1.9%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.0%
= Total afkast4.0%
Gross rental/år221.352 kr.
Salgspris11.546.975 kr.
Profit (1 års hold)448.977 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
17.1%
α (alpha)-1.9%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.2%
= Total afkast17.1%
Gross rental/år477.521 kr.
Salgspris12.746.084 kr.
Profit (1 års hold)1.904.255 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Indre By)1.609 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (luksus)× 1.15
= Justeret ADR2.590 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR2.590 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (83%)× 0.83
= Brutto Airbnb/år784.789 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)105
− Platform 15% af brutto-117.718 kr.
− Rengøring (300 kr × 105)-31.612 kr.
− Admin 10% (af rest)-63.546 kr.
= Net Airbnb/år571.913 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Indre By)220 kr/m²/mdr
× kvm (92) × 12 mdr
= Langtidsleje/år242.880 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)315.744 kr.
− Ejerudgifter/år-94.392 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)148.488 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)221.352 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)477.521 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris11.250.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)11.250.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)11.250.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+67.500 kr.
= Tx-omkostning69.350 kr.
+ Tilbudspris11.250.000 kr.
= Total investeret11.319.350 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV11.102.861 kr.
− Investeret-11.319.350 kr.
= Spread-216.489 kr.
÷ Investeret÷ 11.319.350 kr.
= Alpha-1.9%

Mægler

kr/m² (udbud)122.283 kr.
MæglerNybolig City - Christianshavn
Typenybolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2023-10-31normal
9.900.000 kr.107.609 kr./m²
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
9.900.000 kr.2023-10-31 · 3 år siden
Udbudspris implicerer4.4% pa
FMV implicerer3.9% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.5pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Udsigtslejlighed på Papirøen - uden bopælspligt!

Uden bopælspligt - velkommen til en helt særlig bolig på attraktive Papirøen – en moderne og eksklusiv lejlighed, hvor kompromisløs kvalitet, gennemtænkt arkitektur og en betagende udsigt over vandet går op i en højere enhed. Boligens naturlige samlingspunkt er det imponerende opholdsrum, hvor det eksklusive køkken-alrum smelter smukt sammen med spise- og tv-afdelingen i et åbent og indbydende miljø. De store gulv-til-loft-vinduer sikrer et fantastisk lysindfald dagen igennem og giver samtidig e