Top-pick score
78/ 100
A — institutional grade
AVM signal10/25
Kvalitet25/25
Data-freshness20/20
Bydel15/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Moderne (byggeår 2023)
- ·Fresh handelsdata (2023)
- ·Seller CAGR 4.4% pa — realistisk
- ·Tier-A bydel (indre-by)
- ·46 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- Ingen red flags identificeret
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 4 · ! 0 · ✗ 1
✗α -1.8%✓5. sal✓Sol 100✓Nybyg 2023✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 120.811 kr/m² × 92 m² = 11.114.635 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Indre By
kvm
92 m²
Værelser
3
Byggeår
2023
Udbudspris
11.250.000 kr.
Dage på markedet
46d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 94.392 kr./år
Alpha
-1.8%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
11.114.635 kr.
120.811 kr./m² · XGBoost
Investeret
11.319.350 kr.
123.036 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
11.194.108 kr.
121.675 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
11.250.000 kr.
122.283 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
11.114.635 kr.
120.811 kr./m²
-1.2% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
—
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-0.5%
α (alpha)-1.8%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.3%
= Total afkast-0.5%
Gross rental/år148.488 kr.
Salgspris11.114.635 kr.
Profit (1 års hold)-56.227 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
7.1%
α (alpha)-1.8%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.0%
= Total afkast7.1%
Gross rental/år221.352 kr.
Salgspris11.892.659 kr.
Profit (1 års hold)794.661 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
17.2%
α (alpha)-1.8%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.2%
= Total afkast17.2%
Gross rental/år477.521 kr.
Salgspris12.759.601 kr.
Profit (1 års hold)1.917.772 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Indre By)1.609 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (luksus)× 1.15
= Justeret ADR2.590 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR2.590 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (83%)× 0.83
= Brutto Airbnb/år784.789 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)105
− Platform 15% af brutto-117.718 kr.
− Rengøring (300 kr × 105)-31.612 kr.
− Admin 10% (af rest)-63.546 kr.
= Net Airbnb/år571.913 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Indre By)220 kr/m²/mdr
× kvm (92) × 12 mdr
= Langtidsleje/år242.880 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)315.744 kr.
− Ejerudgifter/år-94.392 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)148.488 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)221.352 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)477.521 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris11.250.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)11.250.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)11.250.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+67.500 kr.
= Tx-omkostning69.350 kr.
+ Tilbudspris11.250.000 kr.
= Total investeret11.319.350 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV11.114.635 kr.
− Investeret-11.319.350 kr.
= Spread-204.715 kr.
÷ Investeret÷ 11.319.350 kr.
= Alpha-1.8%
Mægler
kr/m² (udbud)122.283 kr.
MæglerNybolig City - Christianshavn
Typenybolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2023-10-31normal
9.900.000 kr.107.609 kr./m²
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
9.900.000 kr.2023-10-31 · 3 år siden
Udbudspris implicerer4.4% pa
FMV implicerer3.9% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.4pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Udsigtslejlighed på Papirøen - uden bopælspligt!
Uden bopælspligt - velkommen til en helt særlig bolig på attraktive Papirøen – en moderne og eksklusiv lejlighed, hvor kompromisløs kvalitet, gennemtænkt arkitektur og en betagende udsigt over vandet går op i en højere enhed. Boligens naturlige samlingspunkt er det imponerende opholdsrum, hvor det eksklusive køkken-alrum smelter smukt sammen med spise- og tv-afdelingen i et åbent og indbydende miljø. De store gulv-til-loft-vinduer sikrer et fantastisk lysindfald dagen igennem og giver samtidig e