← Tilbage til on-market
Drejøgade 26A, 5. 505
2100 København Ø · nybolig · Nybolig Østerbro - Nordhavn
Udbudspris
4.895.000 kr.
78.952 kr/m²
Vores estimat
4.895.000 kr.
78.952 kr/m²
Udbudt under estimat
+0.0 %
+0 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -0.6 %
Comp-engineP10 66.810 · median 71.380 · P90 82.423 kr/m²8 comps · same_road_250m
Top-pick score
36/ 100
D — speculative
AVM signal0/25
Kvalitet13/25
Data-freshness0/20
Bydel15/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·Tier-A bydel (oesterbro)
- ·35 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
- ·Betonbyggeri-æra (1974) — lavere standard
- ·Ingen historisk handelsdata
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 3 · ! 1 · ✗ 3
✗Beton 1974✗Comps -10%✗α -0.6%!Ingen AVM✓5. sal✓Sol 100✓62 m² sweet
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Østerbro
kvm
62 m²
Værelser
2
Byggeår
1974
Udbudspris
4.895.000 kr.
Dage på markedet
35d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 54.264 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.895.000 kr.
78.952 kr./m² · fallback
Investeret
4.926.220 kr.
79.455 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.957.938 kr.
79.967 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 78.952 | 4.895.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 78.952 | 4.895.000 kr. | +0.0 % | listpris-fallback (ingen AVM) |
| Comp-engine · P10 | 66.810 | 4.142.246 kr. | -15.4 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 71.380 | 4.425.545 kr. | -9.6 % | 8 comps same_road_250m, median 54 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 82.423 | 5.110.218 kr. | +4.4 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 20.161 | 1.250.000 kr. | -74.5 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.3%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.9%
= Total afkast1.3%
Gross rental/år94.536 kr.
Salgspris4.895.000 kr.
Profit (1 års hold)63.316 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
6.2%
α (alpha)-0.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.8%
= Total afkast6.2%
Gross rental/år139.176 kr.
Salgspris5.090.800 kr.
Profit (1 års hold)303.756 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
17.8%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.7%
= Total afkast17.8%
Gross rental/år180.789 kr.
Salgspris5.619.460 kr.
Profit (1 års hold)874.029 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Østerbro)1.202 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.202 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.202 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år342.209 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-51.331 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-26.117 kr.
= Net Airbnb/år235.053 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Østerbro)200 kr/m²/mdr
× kvm (62) × 12 mdr
= Langtidsleje/år148.800 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)193.440 kr.
− Ejerudgifter/år-54.264 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)94.536 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)139.176 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)180.789 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris4.895.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.895.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)4.895.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+29.370 kr.
= Tx-omkostning31.220 kr.
+ Tilbudspris4.895.000 kr.
= Total investeret4.926.220 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV4.895.000 kr.
− Investeret-4.926.220 kr.
= Spread-31.220 kr.
÷ Investeret÷ 4.926.220 kr.
= Alpha-0.6%
Mægler
kr/m² (udbud)78.952 kr.
MæglerNybolig Østerbro - Nordhavn
Typenybolig
Tidligere handler & prisudvikling
Registrerede handler (Boligsiden)
Ingen historiske handler registreret for adressen.
Offentlig vurdering (SKAT): 1.250.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Mangler nylig handelsdata til CAGR-beregning.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Fantastisk lys og rummelig!
Øverst beliggende perle på Østerbro med altan og elevator Øverst i ejendommen venter denne lyse og velholdte lejlighed, som har haft den samme ejer i 50 år. Her får du en bolig med et fantastisk lysindfald, en gennemtænkt indretning og masser af muligheder – uanset om du er førstegangskøber eller pensionist, der ønsker en nem og tilgængelig hverdag.Hjertet i lejligheden er den rummelige stue med store vinduespartier, der fylder rummet med lys. Fra stuen er der direkte udgang til din egen over