- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Fresh handelsdata (2024)
- ·Tier-A bydel (oesterbro)
- ·144 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Seller CAGR 14.5% pa — aggressiv
Diagnose
Svag case (flere røde flag)Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
Handling
Review
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 90.000 | 6.750.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 89.408 | 6.705.587 kr. | -0.7 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 72.509 | 5.438.203 kr. | -19.4 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 78.325 | 5.874.393 kr. | -13.0 % | 8 comps inden for 1 km, median 208 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 91.393 | 6.854.461 kr. | +1.5 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 30.667 | 2.300.000 kr. | -65.9 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
② Airbnb cashflow (best case)
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
④ Købspris (on-market)
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
⑥ Alpha-beregning
Mægler
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedTommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Mæglerbeskrivelse
Udsigt til Øresund, stor altan, parkering, fælles tagterrasse, festlokale og elevator.
Velkommen til en veldisponeret og indbydende bolig, hvor hver kvadratmeter er udnyttet optimalt. Hjertet i hjemmet er det åbne køkken-alrum, som skaber en naturlig sammenhæng mellem madlavning, hverdagsliv og samvær. Herfra fortsætter boligen ind i den lyse stue, hvor de store vinduespartier inviterer dagslyset indenfor og samtidig giver et flot kig til vandet. Boligens attraktive beliggenhed kommer særligt til sin ret gennem udsigten, som kan nydes fra både køkken-alrummet, stuen og soveværelset. Det giver en helt særlig ro og atmosfære i hverdagen, uanset om dagen begynder med morgenkaffen ved spisebordet eller afsluttes i soveværelsets rolige rammer. Planløsningen byder desuden på et rummeligt soveværelse med gode indretningsmuligheder, et funktionelt badeværelse samt en entré med plads til opbevaring. Fra alrummet er der udgang til altanen, hvor udsigten og omgivelserne kan nydes i det fri. En lys og velholdt bolig med en attraktiv kombination af gode opholdsrum, funktionel indretning og den eftertragtede vandudsigt fra hjemmets vigtigste rum. Ejendommen byder på en række attraktive faciliteter, der gør hverdagen både nem og komfortabel. Her er elevator fra parkeringskælderen til alle etager samt adgang til en skøn fælles tagterrasse. Derudover medfølger et stort depotrum i kælderen med god opbevaringsplads, og beboerne har adgang til et fælleslokale, som kan benyttes til arrangementer og sociale sammenkomster. Parkeringskælderen sikrer desuden bekvem parkering tæt på boligen. Midtermolen er en attraktiv adresse på København Ø, hvor vandet er en naturlig del af hverdagen. Her bor du omgivet af havnemiljø, lystbåde og hyggelige promenader med kort afstand til både Langelinie, Østerbro og Indre By. Området byder på gode indkøbsmuligheder, caféer og spisesteder, mens offentlig transport er let tilgængelig med både bus, S-tog og Metro inden for kort afstand. Elevator, parkeringskælder, altan, tagterrasse, stort depotrum i kælder, fælleslokale