iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Midtermolen 6, 4. th

2100 København Ø · realmaeglerne · RealMæglerne Østerbro ApS Ejendomsmægler

Åbn pitch-view
Top-pick score
53/ 100
C — okay
AVM signal10/25
Kvalitet13/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals3/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Fresh handelsdata (2024)
  • ·Tier-A bydel (oesterbro)
Red flags
  • ·α -6.6% — over markedet
  • ·Seller CAGR 16.5% pa — aggressiv

Diagnose

OK case (et par advarsler)
5 · ! 0 · 1
α -6.6%4. salSol 7975 m² sweetBygget 1994AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 87.679 kr/m² × 75 m² = 6.575.899 kr.
Midtermolen 6, 4. th

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Østerbro
kvm
75 m²
Værelser
2
Byggeår
1994
Udbudspris
6.995.000 kr.
Dage på markedet
24d

Antagelser (live recalc)

Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 68.796 kr./år
Alpha
-6.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.575.899 kr.
87.679 kr./m² · XGBoost
Investeret
7.038.820 kr.
93.851 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.645.381 kr.
88.605 kr./m² · break-even worst

📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser

Udbudspris
6.995.000 kr.
93.267 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
6.575.899 kr.
87.679 kr./m²
-6.0% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
henter…
Offentlig vurdering
2.300.000 kr.
30.667 kr./m²
-67.1% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-5.0%
α (alpha)-6.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.6%
= Total afkast-5.0%
Gross rental/år111.204 kr.
Salgspris6.575.899 kr.
Profit (1 års hold)-351.717 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
2.8%
α (alpha)-6.6%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.3%
= Total afkast2.8%
Gross rental/år165.204 kr.
Salgspris7.036.212 kr.
Profit (1 års hold)162.596 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
10.6%
α (alpha)-6.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield2.4%
= Total afkast10.6%
Gross rental/år166.257 kr.
Salgspris7.549.132 kr.
Profit (1 års hold)676.569 kr.

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Østerbro)1.202 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.202 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.202 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år342.209 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-51.331 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-26.117 kr.
= Net Airbnb/år235.053 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Østerbro)200 kr/m²/mdr
× kvm (75) × 12 mdr
= Langtidsleje/år180.000 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)234.000 kr.
− Ejerudgifter/år-68.796 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)111.204 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)165.204 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)166.257 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris6.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.995.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)6.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+41.970 kr.
= Tx-omkostning43.820 kr.
+ Tilbudspris6.995.000 kr.
= Total investeret7.038.820 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV6.575.899 kr.
− Investeret-7.038.820 kr.
= Spread-462.921 kr.
÷ Investeret÷ 7.038.820 kr.
= Alpha-6.6%

Mægler

kr/m² (udbud)93.267 kr.
MæglerRealMæglerne Østerbro ApS Ejendomsmægler
Typerealmaeglerne

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2024-08-29normal
5.150.000 kr.68.667 kr./m²
2022-04-19normal
5.495.000 kr.73.267 kr./m²
2016-12-22normal
3.535.000 kr.47.133 kr./m²
2011-04-26normal
2.725.000 kr.36.333 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 2.300.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
5.150.000 kr.2024-08-29 · 2 år siden
Udbudspris implicerer16.5% pa
FMV implicerer13.0% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-3.5pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Udsigt til havet i Øresund, stor altan, parkering og elevator. Er overset perle!

Velkommen til en veldisponeret og indbydende bolig, hvor hver kvadratmeter er udnyttet optimalt. Hjertet i hjemmet er det åbne køkken-alrum, som skaber en naturlig sammenhæng mellem madlavning, hverdagsliv og samvær. Herfra fortsætter boligen ind i den lyse stue, hvor de store vinduespartier inviterer dagslyset indenfor og samtidig giver et flot kig til vandet. Boligens attraktive beliggenhed kommer særligt til sin ret gennem udsigten, som kan nydes fra både køkken-alrummet, stuen og soveværelset. Det giver en helt særlig ro og atmosfære i hverdagen, uanset om dagen begynder med morgenkaffen ved spisebordet eller afsluttes i soveværelsets rolige rammer. Planløsningen byder desuden på et rummeligt soveværelse med gode indretningsmuligheder, et funktionelt badeværelse samt en entré med plads til opbevaring. Fra alrummet er der udgang til altanen, hvor udsigten og omgivelserne kan nydes i det fri. En lys og velholdt bolig med en attraktiv kombination af gode opholdsrum, funktionel indretning og den eftertragtede vandudsigt fra hjemmets vigtigste rum. Ejendommen byder på en række attraktive faciliteter, der gør hverdagen både nem og komfortabel. Her er elevator fra parkeringskælderen til alle etager samt adgang til en skøn fælles tagterrasse. Derudover medfølger et stort depotrum i kælderen med god opbevaringsplads, og beboerne har adgang til et fælleslokale, som kan benyttes til arrangementer og sociale sammenkomster. Parkeringskælderen sikrer desuden bekvem parkering tæt på boligen. Midtermolen er en attraktiv adresse på København Ø, hvor vandet er en naturlig del af hverdagen. Her bor du omgivet af havnemiljø, lystbåde og hyggelige promenader med kort afstand til både Langelinie, Østerbro og Indre By. Området byder på gode indkøbsmuligheder, caféer og spisesteder, mens offentlig transport er let tilgængelig med både bus, S-tog og Metro inden for kort afstand. Elevator, parkeringskælder, altan, tagterrasse, stort depotrum i kælder, fælleslokale