Udbudspris
7.250.000 kr.
102.113 kr/m²
Vores estimat
6.861.333 kr.
96.638 kr/m²
Udbudt over estimat
-5.4 %
-388.667 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -5.9 %
Comp-engineP10 61.298 · median 77.410 · P90 91.117 kr/m²8 comps · samme postnummer · kræver manuel vurderingcomps spreder sig bredt i pris · comps ligger langt væk
Top-pick score
61/ 100
B — solid
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness20/20
Bydel5/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1913)
- ·Fresh handelsdata (2021)
- ·Seller CAGR 6.4% pa — realistisk
- ·68 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·α -5.9% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 5 · ! 1 · ✗ 1
✗α -5.9%!Comps usikre (8)✓5. sal✓KBH-klassiker 1913✓Sol 100✓71 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 96.638 kr/m² × 71 m² = 6.861.333 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
71 m²
Værelser
3
Byggeår
1913
Udbudspris
7.250.000 kr.
Dage på markedet
68d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 56.844 kr./år
Alpha
-5.9%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.861.333 kr.
96.638 kr./m² · XGBoost
Investeret
7.295.350 kr.
102.751 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.906.043 kr.
97.268 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 102.113 | 7.250.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 96.638 | 6.861.333 kr. | -5.4 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 61.298 | 4.352.180 kr. | -40.0 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 77.410 | 5.496.123 kr. | -24.2 % | 8 comps samme postnummer, median 1685 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 91.117 | 6.469.325 kr. | -10.8 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 23.944 | 1.700.000 kr. | -76.6 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-4.7%
α (alpha)-5.9%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.2%
= Total afkast-4.7%
Gross rental/år87.996 kr.
Salgspris6.861.333 kr.
Profit (1 års hold)-346.021 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-0.1%
α (alpha)-5.9%
β (4% beta)4.0%
cf-yield1.8%
= Total afkast-0.1%
Gross rental/år131.448 kr.
Salgspris7.135.786 kr.
Profit (1 års hold)-28.116 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
12.5%
α (alpha)-5.9%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.7%
= Total afkast12.5%
Gross rental/år267.070 kr.
Salgspris7.876.810 kr.
Profit (1 års hold)848.530 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.610 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.610 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år458.367 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-68.755 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-35.990 kr.
= Net Airbnb/år323.914 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (71) × 12 mdr
= Langtidsleje/år144.840 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)188.292 kr.
− Ejerudgifter/år-56.844 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)87.996 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)131.448 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)267.070 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris7.250.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)7.250.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)7.250.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+43.500 kr.
= Tx-omkostning45.350 kr.
+ Tilbudspris7.250.000 kr.
= Total investeret7.295.350 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV6.861.333 kr.
− Investeret-7.295.350 kr.
= Spread-434.017 kr.
÷ Investeret÷ 7.295.350 kr.
= Alpha-5.9%
Mægler
kr/m² (udbud)102.113 kr.
MæglerNybolig Islands Brygge
Typenybolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2021-09-02normal
5.320.000 kr.74.930 kr./m²
2011-10-31normal
1.925.000 kr.27.113 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.700.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
5.320.000 kr.2021-09-02 · 5 år siden
Udbudspris implicerer6.4% pa
FMV implicerer5.2% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-1.2pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Istandsat penthouse med udsigt over Havneløbet
På femte og øverste sal i en smuk ejendom på Islands Brygge mødes I af en lejlighed, hvor store lysindfald og en ugeneret udsigt over Havneløbet danner rammen. Boligen er gennemrenoveret, og æstetikken er en forrygende kombination af originale finesser og moderne komfort. I bosætter jer lige ved havnefronten med kort afstand til Indre By. Panoramaet over vandet med byen i baggrunden er fabelagtigt. Kvarteret har sit eget lokale byliv med restauranter og mindre kælderbutikker, og har I brug for g