iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Vendersgade 31, 4. tv

1363 København K · other · Nemeth & Juhl

FMV fra iBuyReal AVM· 85.477 kr/m² × 99 m² = 8.462.177 kr.
Vendersgade 31, 4. tv

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Indre By
kvm
99 m²
Værelser
3
Byggeår
1875
Udbudspris
9.995.000 kr.
Dage på markedet
28d

Antagelser (live recalc)

Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 88.704 kr./år
Alpha
-15.9%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
8.462.177 kr.
XGBoost prediction
Investeret
10.056.820 kr.
tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
8.581.494 kr.
højeste pris hvor worst-afkast = 0
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-14.1%
α (alpha)-15.9%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.7%
= Total afkast-14.1%
Gross rental/år172.656 kr.
Salgspris8.462.177 kr.
Profit (1 års hold)-1.421.987 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-6.4%
α (alpha)-15.9%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.5%
= Total afkast-6.4%
Gross rental/år251.064 kr.
Salgspris9.054.529 kr.
Profit (1 års hold)-751.227 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
3.0%
α (alpha)-15.9%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.0%
= Total afkast3.0%
Gross rental/år404.900 kr.
Salgspris9.714.579 kr.
Profit (1 års hold)62.659 kr.

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Indre By)1.609 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR2.253 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR2.253 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (83%)× 0.83
= Brutto Airbnb/år682.425 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)105
− Platform 15% af brutto-102.364 kr.
− Rengøring (300 kr × 105)-31.612 kr.
− Admin 10% (af rest)-54.845 kr.
= Net Airbnb/år493.604 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Indre By)220 kr/m²/mdr
× kvm (99) × 12 mdr
= Langtidsleje/år261.360 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)339.768 kr.
− Ejerudgifter/år-88.704 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)172.656 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)251.064 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)404.900 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris9.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)9.995.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)9.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+59.970 kr.
= Tx-omkostning61.820 kr.
+ Tilbudspris9.995.000 kr.
= Total investeret10.056.820 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV8.462.177 kr.
− Investeret-10.056.820 kr.
= Spread-1.594.643 kr.
÷ Investeret÷ 10.056.820 kr.
= Alpha-15.9%

Mægler

kr/m² (udbud)100.960 kr.
MæglerNemeth & Juhl
Typeother

Mæglerbeskrivelse

Elevator og vestvendt altan …

På fjerde sal i en velholdt ejendom ligger en gennemgribende renoveret lejlighed på 99 velkomponerede kvadratmeter, hvor lys, luft og himmel får lov til at fylde. Her er en sjælden ro midt i byen. Planløsningen er både generøs og gennemtænkt: to rummelige soveværelser med indbyggede skabe, et stort badeværelse med gulvvarme og et køkken-alrum, der flyder ubesværet sammen med stuen. Herfra er der direkte udgang til den vestvendte altan, hvor solen bliver hængende, og dagene får lov at trække ud. Her er tænkt på alle detaljer; det er en bolig, der på fineste vis kombinerer fortidens æstetik med nutidens bekvemmeligheder. Ejendommen bærer stadig sin oprindelige elegance fra opførelsen i 1875, og beliggenheden er lige så dragende - blot et stenkast fra Søerne og Torvehallernes kulinariske mekka med alt, hvad hjertet begærer. Her er livet både udadvendt og tilbagetrukket. Et sted, hvor byen leves fuldt ud - og hvor man samtidig kan trække sig tilbage i sit eget stille rum.