iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Rumæniensgade 16, 5. th

2300 København S · home · home Amager

Åbn pitch-view
Udbudspris
3.595.000 kr.
73.367 kr/m²
Vores estimat
3.698.339 kr.
75.476 kr/m²
Udbudt under estimat
+2.9 %
+103.339 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 2.2 %
Comp-engineP10 60.016 · median 67.387 · P90 77.728 kr/m²8 comps · inden for 500 m
Top-pick score
59/ 100
C — okay
AVM signal9/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel5/15
Market signals10/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1935)
  • ·Best afkast 22% — realistisk
Red flags
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)

Diagnose

OK case (et par advarsler)
✓ 4 · ! 1 · ✗ 1
✗Comps -8%!α +2.2%✓5. sal✓KBH-klassiker 1935✓Sol 100✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 75.476 kr/m² × 49 m² = 3.698.339 kr.
Rumæniensgade 16, 5. th

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
49 m²
Værelser
2
Byggeår
1935
Udbudspris
3.595.000 kr.
Dage på markedet
25d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 45.996 kr./år
Alpha
2.2%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
3.698.339 kr.
75.476 kr./m² · XGBoost
Investeret
3.618.420 kr.
73.845 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
3.728.084 kr.
76.083 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris73.3673.595.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM75.4763.698.339 kr.+2.9 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1060.0162.940.803 kr.-18.2 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median67.3873.301.984 kr.-8.2 %8 comps inden for 500 m, median 243 m væk · high confidence
Comp-engine · P9077.7283.808.650 kr.+5.9 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering17.755870.000 kr.-75.8 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
3.7%
α (alpha)2.2%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.5%
= Total afkast3.7%
Gross rental/år53.964 kr.
Salgspris3.698.339 kr.
Profit (1 års hold)133.883 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
8.5%
α (alpha)2.2%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.3%
= Total afkast8.5%
Gross rental/år83.952 kr.
Salgspris3.846.273 kr.
Profit (1 års hold)311.805 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
21.9%
α (alpha)2.2%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.9%
= Total afkast21.9%
Gross rental/år177.732 kr.
Salgspris4.245.693 kr.
Profit (1 års hold)805.005 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.150 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.150 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år327.405 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-49.111 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-24.859 kr.
= Net Airbnb/år223.728 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (49) × 12 mdr
= Langtidsleje/år99.960 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)129.948 kr.
− Ejerudgifter/år-45.996 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)53.964 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)83.952 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)177.732 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris3.595.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)3.595.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)3.595.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+21.570 kr.
= Tx-omkostning23.420 kr.
+ Tilbudspris3.595.000 kr.
= Total investeret3.618.420 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV3.698.339 kr.
− Investeret-3.618.420 kr.
= Spread79.919 kr.
÷ Investeret÷ 3.618.420 kr.
= Alpha2.2%

Mægler

kr/m² (udbud)73.367 kr.
Mæglerhome Amager
Typehome

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2020-03-06normal
1.960.000 kr.40.000 kr./m²
2001-04-21normal
606.320 kr.12.374 kr./m²
1996-08-19normal
292.000 kr.5.959 kr./m²
1994-03-14auction
135.000 kr.2.755 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 870.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
1.960.000 kr.2020-03-06 · 6 år siden
Udbudspris implicerer10.6% pa
FMV implicerer11.2% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+0.5pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Lys og velindrettet 2V’er med sydvendt altan

LejlighedenEr du single, studerende eller på boligjagt med din partner, og drømmer du om byliv, lys og luft over hustagene? Så skal du med helt til tops på Rumæniensgade. Her venter 49 veludnyttede kvm på femte og øverste sal, hvor fritliggende bjælker, skrå loftslinjer og en sydvendt altan med udsigt over Haveforeningen Lynetten giver hjemmet sin helt særlige karakter.Allerede i entréen mærker du, hvordan dagslyset får lov at spille hovedrollen. Stue og køkken samles i ét åbent opholdsrum med p