Udbudspris
3.495.000 kr.
71.327 kr/m²
Vores estimat
3.502.436 kr.
71.478 kr/m²
Udbudt under estimat
+0.2 %
+7.436 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -0.4 %
Comp-engineP10 60.016 · median 67.387 · P90 77.728 kr/m²8 comps · inden for 500 m
Top-pick score
60/ 100
B — solid
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel5/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1935)
- ·85 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 19% — realistisk
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 4 · ! 0 · ✗ 2
✗Comps -6%✗α -0.4%✓5. sal✓KBH-klassiker 1935✓Sol 100✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 71.478 kr/m² × 49 m² = 3.502.436 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
49 m²
Værelser
2
Byggeår
1935
Udbudspris
3.495.000 kr.
Dage på markedet
85d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 46.296 kr./år
Alpha
-0.4%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
3.502.436 kr.
71.478 kr./m² · XGBoost
Investeret
3.517.820 kr.
71.792 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
3.533.052 kr.
72.103 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 71.327 | 3.495.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 71.478 | 3.502.436 kr. | +0.2 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 60.016 | 2.940.803 kr. | -15.9 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 67.387 | 3.301.984 kr. | -5.5 % | 8 comps inden for 500 m, median 243 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 77.728 | 3.808.650 kr. | +9.0 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 17.755 | 870.000 kr. | -75.1 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.1%
α (alpha)-0.4%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.5%
= Total afkast1.1%
Gross rental/år53.664 kr.
Salgspris3.502.436 kr.
Profit (1 års hold)38.280 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
5.9%
α (alpha)-0.4%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.4%
= Total afkast5.9%
Gross rental/år83.652 kr.
Salgspris3.642.533 kr.
Profit (1 års hold)208.365 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
19.4%
α (alpha)-0.4%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.0%
= Total afkast19.4%
Gross rental/år177.432 kr.
Salgspris4.020.797 kr.
Profit (1 års hold)680.408 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.150 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.150 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år327.405 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-49.111 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-24.859 kr.
= Net Airbnb/år223.728 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (49) × 12 mdr
= Langtidsleje/år99.960 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)129.948 kr.
− Ejerudgifter/år-46.296 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)53.664 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)83.652 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)177.432 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris3.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)3.495.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)3.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+20.970 kr.
= Tx-omkostning22.820 kr.
+ Tilbudspris3.495.000 kr.
= Total investeret3.517.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV3.502.436 kr.
− Investeret-3.517.820 kr.
= Spread-15.384 kr.
÷ Investeret÷ 3.517.820 kr.
= Alpha-0.4%
Mægler
kr/m² (udbud)71.327 kr.
Mæglerhome Amager
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2020-03-06normal
1.960.000 kr.40.000 kr./m²
2001-04-21normal
606.320 kr.12.374 kr./m²
1996-08-19normal
292.000 kr.5.959 kr./m²
1994-03-14auction
135.000 kr.2.755 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 870.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
1.960.000 kr.2020-03-06 · 6 år siden
Udbudspris implicerer10.1% pa
FMV implicerer10.2% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+0.0pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Lys og velindrettet 2V’er med sydvendt altan
LejlighedenEr du single, studerende eller på boligjagt med din partner, og drømmer du om byliv, lys og luft over hustagene? Så skal du med helt til tops på Rumæniensgade. Her venter 49 veludnyttede kvm på femte og øverste sal, hvor fritliggende bjælker, skrå loftslinjer og en sydvendt altan med udsigt over Haveforeningen Lynetten giver hjemmet sin helt særlige karakter.Allerede i entréen mærker du, hvordan dagslyset får lov at spille hovedrollen. Stue og køkken samles i ét åbent opholdsrum med p