Udbudspris
7.495.000 kr.
81.467 kr/m²
Vores estimat
7.254.726 kr.
78.856 kr/m²
Udbudt over estimat
-3.2 %
-240.274 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -3.8 %
Comp-engineP10 67.327 · median 83.933 · P90 90.560 kr/m²8 comps · samme postnummer · kræver manuel vurdering
Top-pick score
51/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness0/20
Bydel15/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1931)
- ·Tier-A bydel (oesterbro)
- ·36 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Ingen historisk handelsdata
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 4 · ! 1 · ✗ 1
✗α -3.8%!Comps usikre (8)✓KBH-klassiker 1931✓Sol 95✓3. sal✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 78.856 kr/m² × 92 m² = 7.254.726 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Østerbro
kvm
92 m²
Værelser
3
Byggeår
1931
Udbudspris
7.495.000 kr.
Dage på markedet
36d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 65.352 kr./år
Alpha
-3.8%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
7.254.726 kr.
78.856 kr./m² · XGBoost
Investeret
7.541.820 kr.
81.976 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
7.364.139 kr.
80.045 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 81.467 | 7.495.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 78.856 | 7.254.726 kr. | -3.2 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 67.327 | 6.194.044 kr. | -17.4 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 83.933 | 7.721.796 kr. | +3.0 % | 8 comps samme postnummer, median 473 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 90.560 | 8.331.525 kr. | +11.2 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 21.739 | 2.000.000 kr. | -73.3 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-1.7%
α (alpha)-3.8%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.1%
= Total afkast-1.7%
Gross rental/år155.448 kr.
Salgspris7.254.726 kr.
Profit (1 års hold)-131.646 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
3.1%
α (alpha)-3.8%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.9%
= Total afkast3.1%
Gross rental/år221.688 kr.
Salgspris7.544.915 kr.
Profit (1 års hold)224.783 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
14.6%
α (alpha)-3.8%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.6%
= Total afkast14.6%
Gross rental/år274.417 kr.
Salgspris8.328.425 kr.
Profit (1 års hold)1.061.023 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Østerbro)1.202 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.683 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.683 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år479.093 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-71.864 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-37.752 kr.
= Net Airbnb/år339.769 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Østerbro)200 kr/m²/mdr
× kvm (92) × 12 mdr
= Langtidsleje/år220.800 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)287.040 kr.
− Ejerudgifter/år-65.352 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)155.448 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)221.688 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)274.417 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris7.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)7.495.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)7.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+44.970 kr.
= Tx-omkostning46.820 kr.
+ Tilbudspris7.495.000 kr.
= Total investeret7.541.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV7.254.726 kr.
− Investeret-7.541.820 kr.
= Spread-287.094 kr.
÷ Investeret÷ 7.541.820 kr.
= Alpha-3.8%
Mægler
kr/m² (udbud)81.467 kr.
Mæglerdanbolig Østerbro & Nordhavn
Typedanbolig
Tidligere handler & prisudvikling
Registrerede handler (Boligsiden)
Ingen historiske handler registreret for adressen.
Offentlig vurdering (SKAT): 2.000.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Mangler nylig handelsdata til CAGR-beregning.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Tidligere arkitektstue med fire altaner og et markant lysindfald
Hele fire altaner giver denne lejlighed på Østbanegade 41 en sjælden kvalitet. Boligen ligger på tredje sal og fordeler sine 92 m² på to værelser og et stort køkken-alrum.Fortiden som arkitektstue tilfører en interessant historie, mens det fine lysindfald præger oplevelsen af hjemmet.Køkken-alrummet danner ramme om både daglige måltider og middage med gæster. Den åbne forbindelse gør det muligt at deltage i selskabet under madlavningen, og lystunneler i loftet tilfører dagslys ovenfra. De mange