iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Amager Boulevard 132, 4. tv

2300 København S · danbolig · danbolig Amager - Sundbyvester Plads

Åbn pitch-view
Udbudspris
6.995.000 kr.
78.596 kr/m²
Vores estimat
6.995.000 kr.
78.596 kr/m²
Udbudt under estimat
+0.0 %
+0 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -0.6 %
Top-pick score
54/ 100
C — okay
AVM signal0/25
Kvalitet23/25
Data-freshness16/20
Bydel5/15
Market signals10/15
Positive signaler
  • ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1918)
  • ·Seller CAGR 7.9% pa — realistisk
  • ·Best afkast 18% — realistisk
Red flags
  • ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)

Diagnose

OK case (et par advarsler)
✓ 4 · ! 1 · ✗ 1
✗α -0.6%!Ingen AVM✓4. sal✓KBH-klassiker 1918✓Sol 100✓89 m² sweet

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Amager Boulevard 132, 4. tv

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
89 m²
Værelser
3
Byggeår
1918
Udbudspris
6.995.000 kr.
Dage på markedet
11d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 53.424 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.995.000 kr.
78.596 kr./m² · fallback
Investeret
7.038.820 kr.
79.088 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
7.078.813 kr.
79.537 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris78.5966.995.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM78.5966.995.000 kr.+0.0 %listpris-fallback (ingen AVM)
Comp-engine · P10–––lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median–––ikke hentet for denne adresse
Comp-engine · P90–––høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering16.8541.500.000 kr.-78.6 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.2%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.8%
= Total afkast1.2%
Gross rental/år128.136 kr.
Salgspris6.995.000 kr.
Profit (1 års hold)84.316 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
6.0%
α (alpha)-0.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.6%
= Total afkast6.0%
Gross rental/år182.604 kr.
Salgspris7.274.800 kr.
Profit (1 års hold)418.584 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
18.0%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.8%
= Total afkast18.0%
Gross rental/år270.490 kr.
Salgspris8.030.260 kr.
Profit (1 års hold)1.261.930 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.610 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.610 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år458.367 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-68.755 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-35.990 kr.
= Net Airbnb/år323.914 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (89) × 12 mdr
= Langtidsleje/år181.560 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)236.028 kr.
− Ejerudgifter/år-53.424 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)128.136 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)182.604 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)270.490 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris6.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.995.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)6.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+41.970 kr.
= Tx-omkostning43.820 kr.
+ Tilbudspris6.995.000 kr.
= Total investeret7.038.820 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV6.995.000 kr.
− Investeret-7.038.820 kr.
= Spread-43.820 kr.
÷ Investeret÷ 7.038.820 kr.
= Alpha-0.6%

Mægler

kr/m² (udbud)78.596 kr.
Mæglerdanbolig Amager - Sundbyvester Plads
Typedanbolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2018-04-25normal
3.800.000 kr.42.697 kr./m²
2015-10-19normal
2.950.000 kr.33.146 kr./m²
2012-02-24normal
1.700.000 kr.19.101 kr./m²
2009-12-18normal
1.175.000 kr.13.202 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.500.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.800.000 kr.2018-04-25 · 8 år siden
Udbudspris implicerer7.9% pa
FMV implicerer7.9% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Herskabelig 3-værelses lejlighed højt i klassisk ejendom på Amager Boulevard

På Amager Boulevard 132, 4. tv i 2300 København S møder du en klassisk herskabelig 3-værelses lejlighed, hvor den rolige atmosfære og de originale detaljer hurtigt træder frem. Arkitekturen giver hjemmet personlighed og sjæl, og de elegante døre og gode proportioner skaber en behagelig ramme med plads til både hverdag og gæster. Lejligheden ligger højt i ejendommen med et fint kig over kvarterets tage og bygninger. Planløsningen giver en naturlig sammenhæng mellem køkken, stue og værelser, og f