Udbudspris
6.495.000 kr.
92.786 kr/m²
Vores estimat
6.495.000 kr.
92.786 kr/m²
Udbudt under estimat
+0.0 %
+0 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -0.6 %
Top-pick score
56/ 100
C — okay
AVM signal0/25
Kvalitet23/25
Data-freshness8/20
Bydel15/15
Market signals10/15
Positive signaler
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1930)
- ·Tier-A bydel (oesterbro)
- ·Best afkast 19% — realistisk
Red flags
- ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 4 · ! 1 · ✗ 1
✗α -0.6%!Ingen AVM✓4. sal✓KBH-klassiker 1930✓Sol 100✓70 m² sweet
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Østerbro
kvm
70 m²
Værelser
3
Byggeår
1930
Udbudspris
6.495.000 kr.
Dage på markedet
8d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 41.568 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.495.000 kr.
92.786 kr./m² · fallback
Investeret
6.535.820 kr.
93.369 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.580.101 kr.
94.001 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 92.786 | 6.495.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 92.786 | 6.495.000 kr. | +0.0 % | listpris-fallback (ingen AVM) |
| Comp-engine · P10 | – | – | – | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | – | – | – | ikke hentet for denne adresse |
| Comp-engine · P90 | – | – | – | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 20.000 | 1.400.000 kr. | -78.4 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.3%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.9%
= Total afkast1.3%
Gross rental/år126.432 kr.
Salgspris6.495.000 kr.
Profit (1 års hold)85.612 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
6.1%
α (alpha)-0.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.7%
= Total afkast6.1%
Gross rental/år176.832 kr.
Salgspris6.754.800 kr.
Profit (1 års hold)395.812 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
18.7%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.6%
= Total afkast18.7%
Gross rental/år298.201 kr.
Salgspris7.456.260 kr.
Profit (1 års hold)1.218.641 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Østerbro)1.202 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.683 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.683 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år479.093 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-71.864 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-37.752 kr.
= Net Airbnb/år339.769 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Østerbro)200 kr/m²/mdr
× kvm (70) × 12 mdr
= Langtidsleje/år168.000 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)218.400 kr.
− Ejerudgifter/år-41.568 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)126.432 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)176.832 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)298.201 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris6.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.495.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)6.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+38.970 kr.
= Tx-omkostning40.820 kr.
+ Tilbudspris6.495.000 kr.
= Total investeret6.535.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV6.495.000 kr.
− Investeret-6.535.820 kr.
= Spread-40.820 kr.
÷ Investeret÷ 6.535.820 kr.
= Alpha-0.6%
Mægler
kr/m² (udbud)92.786 kr.
Mæglerhome Østerbro
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2015-11-23normal
2.095.000 kr.29.929 kr./m²
2012-07-12other
1.450.000 kr.20.714 kr./m²
2005-10-05normal
2.175.000 kr.31.071 kr./m²
2005-02-07normal
1.590.000 kr.22.714 kr./m²
1998-06-11normal
276.050 kr.3.944 kr./m²
1997-09-08normal
583.000 kr.8.329 kr./m²
1995-06-29normal
414.000 kr.5.914 kr./m²
1995-06-26normal
414.000 kr.5.914 kr./m²
1993-06-27normal
377.000 kr.5.386 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.400.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.095.000 kr.2015-11-23 · 11 år siden
Udbudspris implicerer10.8% pa
FMV implicerer10.8% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Indflytningsklar lejlighed med nyt badeværelse og solrig altan
Velkommen til denne indflytningsklare lejlighed i det attraktive Klimakvarter på Østerbro. Her får du en velindrettet bolig med en god kombination af åbne opholdsrum, et flot nyt badeværelse og en hyggelig altan, hvor du kan nyde udelivet.Lejligheden byder på et indbydende opholdsmiljø med stue og køkken i åben forbindelse, der skaber en naturlig ramme om både hverdagen og hyggelige stunder med familie og venner. Boligen fremstår indflytningsklar, så du kan flytte direkte ind og hurtigt føle dig