Udbudspris
4.795.000 kr.
87.182 kr/m²
Vores estimat
4.786.173 kr.
87.021 kr/m²
Udbudt over estimat
-0.2 %
-8.827 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -0.8 %
Comp-engineP10 76.604 · median 85.264 · P90 99.593 kr/m²8 comps · inden for 1 km · kræver manuel vurdering
Top-pick score
70/ 100
B — solid
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1900)
- ·Tier-A bydel (oesterbro)
- ·50 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 18% — realistisk
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 5 · ! 1 · ✗ 1
✗α -0.8%!Comps usikre (8)✓KBH-klassiker 1900✓Sol 67✓2. sal✓55 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 87.021 kr/m² × 55 m² = 4.786.173 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Østerbro
kvm
55 m²
Værelser
2
Byggeår
1900
Udbudspris
4.795.000 kr.
Dage på markedet
50d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 40.068 kr./år
Alpha
-0.8%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.786.173 kr.
87.021 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.825.620 kr.
87.739 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.847.172 kr.
88.130 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 87.182 | 4.795.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 87.021 | 4.786.173 kr. | -0.2 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 76.604 | 4.213.227 kr. | -12.1 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 85.264 | 4.689.545 kr. | -2.2 % | 8 comps inden for 1 km, median 664 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 99.593 | 5.477.627 kr. | +14.2 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 20.000 | 1.100.000 kr. | -77.1 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.1%
α (alpha)-0.8%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.9%
= Total afkast1.1%
Gross rental/år91.932 kr.
Salgspris4.786.173 kr.
Profit (1 års hold)52.485 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
5.9%
α (alpha)-0.8%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.7%
= Total afkast5.9%
Gross rental/år131.532 kr.
Salgspris4.977.620 kr.
Profit (1 års hold)283.532 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
18.0%
α (alpha)-0.8%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.0%
= Total afkast18.0%
Gross rental/år194.985 kr.
Salgspris5.494.527 kr.
Profit (1 års hold)863.892 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Østerbro)1.202 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.202 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.202 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år342.209 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-51.331 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-26.117 kr.
= Net Airbnb/år235.053 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Østerbro)200 kr/m²/mdr
× kvm (55) × 12 mdr
= Langtidsleje/år132.000 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)171.600 kr.
− Ejerudgifter/år-40.068 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)91.932 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)131.532 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)194.985 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris4.795.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.795.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)4.795.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+28.770 kr.
= Tx-omkostning30.620 kr.
+ Tilbudspris4.795.000 kr.
= Total investeret4.825.620 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV4.786.173 kr.
− Investeret-4.825.620 kr.
= Spread-39.447 kr.
÷ Investeret÷ 4.825.620 kr.
= Alpha-0.8%
Mægler
kr/m² (udbud)87.182 kr.
Mæglerhome Østerbro
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2019-10-28normal
2.450.000 kr.44.545 kr./m²
2003-11-18normal
1.248.000 kr.22.691 kr./m²
2001-09-30normal
779.000 kr.14.164 kr./m²
1995-06-14normal
175.800 kr.3.196 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.100.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.450.000 kr.2019-10-28 · 7 år siden
Udbudspris implicerer10.1% pa
FMV implicerer10.0% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.0pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Unik og yderst charmerende lejlighed tilbagetrukket i hyggelig baggård
Velkommen til denne helt unikke og charmerende 2-værelses lejlighed med en sjældent fredelig beliggenhed, tilbagetrukket fra Østerbrogade i den hyggelige baggård.Via det herskabelige indgangsparti og den idylliske gård med springvand bydes du velkommen til en bolig med masser af atmosfære og sjæl.Lejligheden rummer en skøn og lys stue med smukke vinduespartier, der skaber et dejligt lysindfald. Her er god plads til både sofaarrangement og spiseafdeling. Soveværelset har plads til både dobbeltsen