← Tilbage til on-market
Studiestræde 16, 4. tv
1455 København K · lokalbolig · LokalBolig City / Christianshavn ApS
Udbudspris
6.250.000 kr.
88.028 kr/m²
Vores estimat
5.701.862 kr.
80.308 kr/m²
Udbudt over estimat
-8.8 %
-548.138 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -9.3 %
Comp-engineP10 72.291 · median 78.387 · P90 87.814 kr/m²8 comps · inden for 500 m
Top-pick score
53/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet13/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Tier-A bydel (indre-by)
- ·38 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·α -9.3% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 5 · ! 0 · ✗ 2
✗Comps -11%✗α -9.3%✓4. sal✓Sol 100✓Klassisk 1798✓71 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 80.308 kr/m² × 71 m² = 5.701.862 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Indre By
kvm
71 m²
Værelser
3
Byggeår
1798
Udbudspris
6.250.000 kr.
Dage på markedet
38d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 30.072 kr./år
Alpha
-9.3%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.701.862 kr.
80.308 kr./m² · XGBoost
Investeret
6.289.350 kr.
88.582 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.822.445 kr.
82.006 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 88.028 | 6.250.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 80.308 | 5.701.862 kr. | -8.8 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 72.291 | 5.132.691 kr. | -17.9 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 78.387 | 5.565.486 kr. | -11.0 % | 8 comps inden for 500 m, median 42 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 87.814 | 6.234.775 kr. | -0.2 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 23.239 | 1.650.000 kr. | -73.6 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-6.8%
α (alpha)-9.3%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.5%
= Total afkast-6.8%
Gross rental/år157.368 kr.
Salgspris5.701.862 kr.
Profit (1 års hold)-430.120 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-1.9%
α (alpha)-9.3%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.4%
= Total afkast-1.9%
Gross rental/år213.600 kr.
Salgspris5.929.936 kr.
Profit (1 års hold)-145.814 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
11.6%
α (alpha)-9.3%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield6.1%
= Total afkast11.6%
Gross rental/år385.224 kr.
Salgspris6.545.738 kr.
Profit (1 års hold)641.612 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Indre By)1.609 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (ældre)× 0.85
= Justeret ADR1.915 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.915 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (83%)× 0.83
= Brutto Airbnb/år580.061 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)105
− Platform 15% af brutto-87.009 kr.
− Rengøring (300 kr × 105)-31.612 kr.
− Admin 10% (af rest)-46.144 kr.
= Net Airbnb/år415.296 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Indre By)220 kr/m²/mdr
× kvm (71) × 12 mdr
= Langtidsleje/år187.440 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)243.672 kr.
− Ejerudgifter/år-30.072 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)157.368 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)213.600 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)385.224 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris6.250.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.250.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)6.250.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+37.500 kr.
= Tx-omkostning39.350 kr.
+ Tilbudspris6.250.000 kr.
= Total investeret6.289.350 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV5.701.862 kr.
− Investeret-6.289.350 kr.
= Spread-587.488 kr.
÷ Investeret÷ 6.289.350 kr.
= Alpha-9.3%
Mægler
kr/m² (udbud)88.028 kr.
MæglerLokalBolig City / Christianshavn ApS
Typelokalbolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2021-01-04family
1.550.000 kr.21.831 kr./m²
2020-06-28normal
3.450.000 kr.48.592 kr./m²
2019-02-22normal
3.400.000 kr.47.887 kr./m²
2014-10-12normal
2.550.000 kr.35.915 kr./m²
2005-12-13normal
2.700.000 kr.38.028 kr./m²
2003-01-27normal
1.710.000 kr.24.085 kr./m²
1996-10-07other
277.343 kr.3.906 kr./m²
1994-02-25normal
477.994 kr.6.732 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.650.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.450.000 kr.2020-06-28 · 6 år siden
Udbudspris implicerer10.4% pa
FMV implicerer8.7% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-1.7pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
3-værelses ejerlejlighed i historisk ejendom
Stemningsfuld 3V med sjæl midt i København K Du får en stemningsfuld 3 værelses lejlighed i hjertet af København K, hvor historien mærkes i både ejendommen og de omkringliggende gader. Den klassiske bygning fra 1798 har harmonisk facade og sprossevinduer, og bymiljøet i stueplan giver en levende og autentisk atmosfære, hver gang du kommer hjem. Indenfor opleves lejligheden indbydende og personlig med gennemførte detaljer, fritlagte bjælker og hvide gulve, der skaber en behagelig helhed. Køkken o