Eriksgade 5, 5. th

1708 København V · home · home Vesterbro

Åbn pitch-view

Udbudspris

4.195.000 kr.

104.875 kr/m²

Vores estimat

4.195.000 kr.

104.875 kr/m²

Udbudt under estimat

+0.0 %

+0 kr. i potentiale

α efter købsomkostninger: -0.6 %

Top-pick score

48/ 100

C — okay

AVM signal0/25

Kvalitet20/25

Data-freshness8/20

Bydel10/15

Market signals10/15

Positive signaler

·Ældre charme (byggeår 1888)
·Tier-B bydel (vesterbro)
·Best afkast 19% — realistisk

Red flags

·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
·Seller CAGR 25.3% pa — aggressiv

Diagnose

OK case (et par advarsler)

✓ 3 · ! 1 · ✗ 1

✗α -0.6%!Ingen AVM✓5. sal✓Sol 100✓Klassisk 1888

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)

Bydel

Vesterbro

kvm

40 m²

Værelser

Byggeår

1888

Udbudspris

4.195.000 kr.

Dage på markedet

16d

Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor

Pris

FMV (kr)· listPris fallbackTilbudspris (kr)· default = udbudspris

Ejerudgifter (kr/år)

EjendomsskatGrundskyldFællesudgiftØvrige

Udlejnings-rates (tom = bydel-default)

ADR (kr/nat)· default ≈ 1.195 kr.Belægning (%)· default 80%Langtidsleje (kr/m²/mdr)· default 195

Markedsudvikling — beta i % (tom = default)

Worst (%)· default 0Base (%)· default 7Best (%)· default 14.8

Total ejerudgift: 43.572 kr./år

Alpha

-0.6%

(FMV − investeret) / investeret

iBuyReal AVM

4.195.000 kr.

104.875 kr./m² · fallback

Investeret

4.222.020 kr.

105.551 kr./m² · tilbudspris + tx

Max bud (BE worst)

4.217.871 kr.

105.447 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kilde	kr/m²	I alt	vs udbud	Grundlag
Udbudspris	104.875	4.195.000 kr.	–	Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM	104.875	4.195.000 kr.	+0.0 %	listpris-fallback (ingen AVM)
Comp-engine · P10	–	–	–	lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median	–	–	–	ikke hentet for denne adresse
Comp-engine · P90	–	–	–	høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps	–	–	–	henter…
Resight — bred median	–	–	–	henter…
Offentlig vurdering	23.750	950.000 kr.	-77.4 %	SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference

Worst case

Langtidsleje, 0% beta

0.5%

α (alpha)-0.6%

β (0% beta)0.0%

cf-yield1.2%

= Total afkast0.5%

Gross rental/år50.028 kr.

Salgspris4.195.000 kr.

Profit (1 års hold)23.008 kr.

Base case

Expat (+30%), 7% beta

5.2%

α (alpha)-0.6%

β (4% beta)4.0%

cf-yield1.9%

= Total afkast5.2%

Gross rental/år78.108 kr.

Salgspris4.362.800 kr.

Profit (1 års hold)218.888 kr.

Best case

Airbnb, 14.8% beta

18.8%

α (alpha)-0.6%

β (14.8% beta)14.8%

cf-yield4.6%

= Total afkast18.8%

Gross rental/år195.944 kr.

Salgspris4.815.860 kr.

Profit (1 års hold)789.784 kr.

MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Vesterbro)1.195 kr./nat

× Room factor (2 vær)× 1.00

× Stand factor (god)× 1.00

= Justeret ADR1.195 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.195 kr./nat

× 365 dage× 365

× Belægning (80%)× 0.80

= Brutto Airbnb/år348.940 kr.

Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102

− Platform 15% af brutto-52.341 kr.

− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.

− Admin 10% (af rest)-26.613 kr.

= Net Airbnb/år239.516 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Vesterbro)195 kr/m²/mdr

× kvm (40) × 12 mdr

= Langtidsleje/år93.600 kr.

Expat-model (× 1.30 markup)121.680 kr.

− Ejerudgifter/år-43.572 kr.

Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)50.028 kr.

Base gross rental (expat − ejerudg.)78.108 kr.

Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)195.944 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris4.195.000 kr.

− Forhandlet rabat0 kr

= Tilbudspris (købspris)4.195.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)4.195.000 kr.

Tx fast1.850 kr

+ 0,6% af købspris+25.170 kr.

= Tx-omkostning27.020 kr.

+ Tilbudspris4.195.000 kr.

= Total investeret4.222.020 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV4.195.000 kr.

− Investeret-4.222.020 kr.

= Spread-27.020 kr.

÷ Investeret÷ 4.222.020 kr.

= Alpha-0.6%

Mægler

kr/m² (udbud)104.875 kr.

Mæglerhome Vesterbro

Typehome

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked

Registrerede handler (Boligsiden)

2017-05-29normal

550.000 kr.13.750 kr./m²

2013-09-06normal

1.100.000 kr.27.500 kr./m²

2009-12-28family

700.000 kr.17.500 kr./m²

1997-11-18normal

360.000 kr.9.000 kr./m²

1993-11-03normal

170.000 kr.4.250 kr./m²

Offentlig vurdering (SKAT): 950.000 kr.— typisk forældet, kun reference

Implicit prisudvikling (CAGR)

Sidste handel

550.000 kr.2017-05-29 · 9 år siden

Udbudspris implicerer25.3% pa

FMV implicerer25.3% pa

Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Fritlagte bjælker, hems og attraktiv beliggenhed på Vesterbro!

På Eriksgade finder I denne charmerende lejlighed øverst i ejendommen, hvor fritlagte bjælker, et dejligt lysindfald og en særlig rumfornemmelse skaber en bolig med masser af personlighed. Her får I en anderledes indretning, hvor hemsen giver ekstra anvendelig plads og mulighed for at indrette en separat soveafdeling.Stuen er rummelig og indbydende med god plads til sofaarrangement og hyggelige stunder. De fritlagte bjælker tilfører varme og karakter, mens placeringen øverst i ejendommen giver e