← Tilbage til on-market
Badstuestræde 12, 4.
1209 København K · lokalbolig · LokalBolig City / Christianshavn ApS
Udbudspris
6.995.000 kr.
87.438 kr/m²
Vores estimat
5.836.046 kr.
72.951 kr/m²
Udbudt over estimat
-16.6 %
-1.158.954 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -17.1 %
Comp-engineP10 70.322 · median 73.535 · P90 90.014 kr/m²8 comps · inden for 500 m · kræver manuel vurderingcomps spreder sig bredt i pris · gennemsnit og median er langt fra hinanden
Top-pick score
58/ 100
C — okay
AVM signal10/25
Kvalitet13/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Fresh handelsdata (2025)
- ·Tier-A bydel (indre-by)
- ·33 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·α -17.1% — over markedet
- ·Seller CAGR 29.5% pa — aggressiv
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 5 · ! 1 · ✗ 1
✗α -17.1%!Comps usikre (8)✓4. sal✓Sol 100✓Klassisk 1800✓80 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 72.951 kr/m² × 80 m² = 5.836.046 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Indre By
kvm
80 m²
Værelser
3
Byggeår
1800
Udbudspris
6.995.000 kr.
Dage på markedet
33d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 37.716 kr./år
Alpha
-17.1%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.836.046 kr.
72.951 kr./m² · XGBoost
Investeret
7.038.820 kr.
87.985 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.971.849 kr.
74.648 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 87.438 | 6.995.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 72.951 | 5.836.046 kr. | -16.6 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 70.322 | 5.625.767 kr. | -19.6 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 73.535 | 5.882.816 kr. | -15.9 % | 8 comps inden for 500 m, median 120 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 90.014 | 7.201.138 kr. | +2.9 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 28.125 | 2.250.000 kr. | -67.8 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-14.6%
α (alpha)-17.1%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.5%
= Total afkast-14.6%
Gross rental/år173.484 kr.
Salgspris5.836.046 kr.
Profit (1 års hold)-1.029.290 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-9.7%
α (alpha)-17.1%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.4%
= Total afkast-9.7%
Gross rental/år236.844 kr.
Salgspris6.069.488 kr.
Profit (1 års hold)-732.488 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
3.1%
α (alpha)-17.1%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.4%
= Total afkast3.1%
Gross rental/år377.580 kr.
Salgspris6.699.781 kr.
Profit (1 års hold)38.541 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Indre By)1.609 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (ældre)× 0.85
= Justeret ADR1.915 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.915 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (83%)× 0.83
= Brutto Airbnb/år580.061 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)105
− Platform 15% af brutto-87.009 kr.
− Rengøring (300 kr × 105)-31.612 kr.
− Admin 10% (af rest)-46.144 kr.
= Net Airbnb/år415.296 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Indre By)220 kr/m²/mdr
× kvm (80) × 12 mdr
= Langtidsleje/år211.200 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)274.560 kr.
− Ejerudgifter/år-37.716 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)173.484 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)236.844 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)377.580 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris6.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.995.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)6.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+41.970 kr.
= Tx-omkostning43.820 kr.
+ Tilbudspris6.995.000 kr.
= Total investeret7.038.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV5.836.046 kr.
− Investeret-7.038.820 kr.
= Spread-1.202.774 kr.
÷ Investeret÷ 7.038.820 kr.
= Alpha-17.1%
Mægler
kr/m² (udbud)87.438 kr.
MæglerLokalBolig City / Christianshavn ApS
Typelokalbolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2025-10-01normal
5.400.000 kr.67.500 kr./m²
2004-09-13normal
1.600.000 kr.20.000 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 2.250.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
5.400.000 kr.2025-10-01 · 1 år siden
Udbudspris implicerer29.5% pa
FMV implicerer8.1% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-21.5pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Lejlighed med udsigt over københavnertage
Gennemført penthpouse med genial rumfordeling og smuk udsgigt.