Top-pick score
47/ 100
C — okay
AVM signal10/25
Kvalitet13/25
Data-freshness16/20
Bydel5/15
Market signals3/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Fresh handelsdata (2022)
Red flags
- ·α -24.7% — over markedet
- ·Betonbyggeri-æra (1963) — lavere standard
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 3 · ! 0 · ✗ 3
✗Beton 1963✗α -24.7%✗143 m² for stor✓6. sal✓Sol 71✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 82.082 kr/m² × 143 m² = 11.737.675 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
143 m²
Værelser
3
Byggeår
1963
Udbudspris
15.500.000 kr.
Dage på markedet
11d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 104.748 kr./år
Alpha
-24.7%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
11.737.675 kr.
82.082 kr./m² · XGBoost
Investeret
15.594.850 kr.
109.055 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
11.851.687 kr.
82.879 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
15.500.000 kr.
108.392 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
11.737.675 kr.
82.082 kr./m²
-24.3% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
4.200.000 kr.
29.371 kr./m²
-72.9% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-23.5%
α (alpha)-24.7%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.2%
= Total afkast-23.5%
Gross rental/år186.972 kr.
Salgspris11.737.675 kr.
Profit (1 års hold)-3.670.203 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-16.0%
α (alpha)-24.7%
β (7% beta)7.0%
cf-yield1.8%
= Total afkast-16.0%
Gross rental/år274.488 kr.
Salgspris12.559.312 kr.
Profit (1 års hold)-2.761.050 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
-8.5%
α (alpha)-24.7%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield1.4%
= Total afkast-8.5%
Gross rental/år219.166 kr.
Salgspris13.474.851 kr.
Profit (1 års hold)-1.900.833 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.610 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.610 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år458.367 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-68.755 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-35.990 kr.
= Net Airbnb/år323.914 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (143) × 12 mdr
= Langtidsleje/år291.720 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)379.236 kr.
− Ejerudgifter/år-104.748 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)186.972 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)274.488 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)219.166 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris15.500.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)15.500.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)15.500.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+93.000 kr.
= Tx-omkostning94.850 kr.
+ Tilbudspris15.500.000 kr.
= Total investeret15.594.850 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV11.737.675 kr.
− Investeret-15.594.850 kr.
= Spread-3.857.175 kr.
÷ Investeret÷ 15.594.850 kr.
= Alpha-24.7%
Mægler
kr/m² (udbud)108.392 kr.
MæglerVogel&Vandel
Typeother
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2022-08-11normal
13.500.000 kr.94.406 kr./m²
2009-11-02auction
5.287.500 kr.36.976 kr./m²
2005-08-25normal
5.650.000 kr.39.510 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 4.200.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
13.500.000 kr.2022-08-11 · 4 år siden
Udbudspris implicerer3.5% pa
FMV implicerer-3.4% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-7.0pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Københavns måske bedste udsigt – eksklusiv Gemini-lejlighed på Islands Brygge med p-plads
Nogle adresser behøver ingen introduktion.Gemini på Islands Brygge er en af dem.Det ikoniske vartegn på havnefronten, den tidligere frøsilo, som blev forvandlet til nogle af Københavns mest spektakulære boliger.Og nu har du muligheden for at opleve en af dem.143 m² kompromisløs boligoplevelse.Privat parkeringsplads i kælderen.Elevator.Kæmpe terrasse med eftermiddags- og aftensol.Og udsigten…Ja, den taler næsten for sig selv.Indretningen byder i dag på stort køkken-alrum, TV-stue, soveværelse, st