Islands Brygge 32A, 6. 659
2300 København S · other · Ejendomsmæglerfirma Ivan Eltoft Nielsen ApS Islands Brygge, Amager & Holmene
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Fresh handelsdata (2022)
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Betonbyggeri-æra (1963) — lavere standard
Diagnose
Svag case (flere røde flag)Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
Handling
Review
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 106.636 | 15.249.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 107.965 | 15.439.013 kr. | +1.2 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 63.036 | 9.014.152 kr. | -40.9 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 70.329 | 10.057.017 kr. | -34.0 % | 8 comps inden for 500 m, median 63 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 78.150 | 11.175.435 kr. | -26.7 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 29.371 | 4.200.000 kr. | -72.5 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
② Airbnb cashflow (best case)
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
④ Købspris (on-market)
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
⑥ Alpha-beregning
Mægler
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedTommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Mæglerbeskrivelse
Gemini med stjernedrys. Åh, bliv i mine arme…
Opskriften er enkel: Man tager 2 store og virkelig grimme industrisiloer på Islands Brygge og bygger dem om til eksklusive lejligheder. I dag er Gemini Residence en af Københavns mest markante og moderne ejendomme, en vanvittig, usædvanlig arkitektur med store altaner og udsigt over Københavns Havn. Åh, bliv i mine arme, får man lyst til at sige. Astrologer, stjernekiggere, astronauter og kosmonauter er dem, der kommer tættest på Gemini, som er stjernetegnet Tvillingerne på latin. Som silo er Gemini oprindelig fra 1963, og den er en vigtig fortælling i Bryggens industrielle historie. Den stod som silo til soyafrø, og fik efter en ombygning i 2005 et nyt liv med fantastiske lejligheder. Lejligheden er på 143 m2 med udgang fra alle rum til en 40 m2 møblerbar terrasse over havnen og København med en udsigt, man skal herop på 6. sal for at opleve. Parkering i kælderen med elevator til hoveddøren. P-plads følger med, en ekstra plads kan tilkøbes. Her er sol det meste af dagen og stjerner hele natten. Bryggebroen til fastlandet og København er lige om hjørnet, herfra er der bare en kort cykeltur til Vesterbro. Alt er lækkert, alt er lige til at flytte ind i. Islands Brygge, eller bare Bryggen, kan næppe overfortolkes. Den har de sidste 20 år udviklet sig fra et delvist sjælløst, industrielt område, der vendte ryggen til vandet og København, til det formentlig mest hippe og eftertragtede kvarter, som med innovativ og kreativ arkitektur i dag vender krop og ansigt til vandet og København. Med eget havnebad og promenadeliv er Bryggen i dag et raffineret miks af moderne byliv med nærmiljø, caféer og lækre butikker. Byens bedste kulturtilbud er lige på den anden side af vandet. Bryggen har rammerne, der forbinder det bedste af alt. København og byens bedste kulturtilbud er lige på den anden side af vandet. 10 cykelminutter er der til Rådhuspladsen.