iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Islands Brygge 32A, 6. 659

2300 København S · nybolig · Nybolig Islands Brygge

Åbn pitch-view
Udbudspris
15.495.000 kr.
108.357 kr/m²
Vores estimat
13.983.529 kr.
97.787 kr/m²
Udbudt over estimat
-9.8 %
-1.511.471 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -10.3 %
Comp-engineP10 63.036 · median 70.329 · P90 78.150 kr/m²8 comps · inden for 500 m
Top-pick score
42/ 100
D — speculative
AVM signal5/25
Kvalitet13/25
Data-freshness16/20
Bydel5/15
Market signals3/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Fresh handelsdata (2022)
Red flags
  • ·α -10.3% — over markedet
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
  • ·Betonbyggeri-æra (1963) — lavere standard

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
✓ 3 · ! 0 · ✗ 4
✗Beton 1963✗Comps -35%✗α -10.3%✗143 m² for stor✓6. sal✓Sol 71✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 97.787 kr/m² × 143 m² = 13.983.529 kr.
Islands Brygge 32A, 6. 659

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
143 m²
Værelser
3
Byggeår
1963
Udbudspris
15.495.000 kr.
Dage på markedet
22d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 104.748 kr./år
Alpha
-10.3%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
13.983.529 kr.
97.787 kr./m² · XGBoost
Investeret
15.589.820 kr.
109.020 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
14.084.146 kr.
98.491 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris108.35715.495.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM97.78713.983.529 kr.-9.8 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1063.0369.014.152 kr.-41.8 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median70.32910.057.017 kr.-35.1 %8 comps inden for 500 m, median 63 m væk · high confidence
Comp-engine · P9078.15011.175.435 kr.-27.9 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering29.3714.200.000 kr.-72.9 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-9.1%
α (alpha)-10.3%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.2%
= Total afkast-9.1%
Gross rental/år186.972 kr.
Salgspris13.983.529 kr.
Profit (1 års hold)-1.419.319 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-4.5%
α (alpha)-10.3%
β (4% beta)4.0%
cf-yield1.8%
= Total afkast-4.5%
Gross rental/år274.488 kr.
Salgspris14.542.870 kr.
Profit (1 års hold)-772.462 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
5.9%
α (alpha)-10.3%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield1.4%
= Total afkast5.9%
Gross rental/år219.166 kr.
Salgspris16.053.091 kr.
Profit (1 års hold)682.437 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.610 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.610 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år458.367 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-68.755 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-35.990 kr.
= Net Airbnb/år323.914 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (143) × 12 mdr
= Langtidsleje/år291.720 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)379.236 kr.
− Ejerudgifter/år-104.748 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)186.972 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)274.488 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)219.166 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris15.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)15.495.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)15.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+92.970 kr.
= Tx-omkostning94.820 kr.
+ Tilbudspris15.495.000 kr.
= Total investeret15.589.820 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV13.983.529 kr.
− Investeret-15.589.820 kr.
= Spread-1.606.291 kr.
÷ Investeret÷ 15.589.820 kr.
= Alpha-10.3%

Mægler

kr/m² (udbud)108.357 kr.
MæglerNybolig Islands Brygge
Typenybolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2022-08-11normal
13.500.000 kr.94.406 kr./m²
2009-11-02auction
5.287.500 kr.36.976 kr./m²
2005-08-25normal
5.650.000 kr.39.510 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 4.200.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
13.500.000 kr.2022-08-11 · 4 år siden
Udbudspris implicerer3.5% pa
FMV implicerer0.9% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-2.6pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Eksklusiv og gennemført renoveret lejlighed i Gemini Residence

På sjette sal i den ikoniske og prisbelønnede ejendom Gemini Residence finder I denne gennemførte, totalrenoverede lejlighed, hvor kompromisløs kvalitet, smukke lysindfald og en helt enestående udsigt over Havneholmen og Københavns vartegn går op i en højere enhed. Her forenes moderne arkitektur med eksklusiv komfort – midt i byen og helt tæt på vandet. Udsigten er ganske enkelt spektakulær. Fra lejligheden og de imponerende udearealer har I frit kig over hele havneløbet og byens skyline, hvor b