FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV manuelt herover hvis du har et bedre skøn.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Indre By
kvm
129 m²
Værelser
3
Byggeår
1867
Udbudspris
8.995.000 kr.
Dage på markedet
105d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 91.344 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
8.995.000 kr.
listPris fallback
Investeret
9.050.820 kr.
tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
9.187.243 kr.
højeste pris hvor worst-afkast = 0
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
2.1%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.8%
= Total afkast2.1%
Gross rental/år249.216 kr.
Salgspris8.995.000 kr.
Profit (1 års hold)193.396 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
10.3%
α (alpha)-0.6%
β (7% beta)7.0%
cf-yield3.9%
= Total afkast10.3%
Gross rental/år351.384 kr.
Salgspris9.624.650 kr.
Profit (1 års hold)925.214 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
18.6%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.4%
= Total afkast18.6%
Gross rental/år402.260 kr.
Salgspris10.326.260 kr.
Profit (1 års hold)1.677.700 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Indre By)1.609 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR2.253 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR2.253 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (83%)× 0.83
= Brutto Airbnb/år682.425 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)105
− Platform 15% af brutto-102.364 kr.
− Rengøring (300 kr × 105)-31.612 kr.
− Admin 10% (af rest)-54.845 kr.
= Net Airbnb/år493.604 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Indre By)220 kr/m²/mdr
× kvm (129) × 12 mdr
= Langtidsleje/år340.560 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)442.728 kr.
− Ejerudgifter/år-91.344 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)249.216 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)351.384 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)402.260 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris8.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)8.995.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)8.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+53.970 kr.
= Tx-omkostning55.820 kr.
+ Tilbudspris8.995.000 kr.
= Total investeret9.050.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV8.995.000 kr.
− Investeret-9.050.820 kr.
= Spread-55.820 kr.
÷ Investeret÷ 9.050.820 kr.
= Alpha-0.6%
Mægler
kr/m² (udbud)69.729 kr.
MæglerEstate City & Christianshavn
Typeestate