iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Løngangstræde 21L

1468 København K · estate · Estate City & Christianshavn

Åbn pitch-view
Top-pick score
60/ 100
B — solid
AVM signal0/25
Kvalitet20/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals13/15
Positive signaler
  • ·Ældre charme (byggeår 1867)
  • ·Seller CAGR 4.7% pa — realistisk
  • ·Tier-A bydel (indre-by)
  • ·165 dage — sælger kan være motiveret
  • ·Best afkast 19% — realistisk
Red flags
  • ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
✓ 1 · ! 2 · ✗ 2
✗α -0.6%✗129 m² for stor!Ingen AVM!Sol 54✓Klassisk 1867

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Løngangstræde 21L

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Indre By
kvm
129 m²
Værelser
3
Byggeår
1867
Udbudspris
8.995.000 kr.
Dage på markedet
165d

Antagelser (live recalc)

Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 91.344 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
8.995.000 kr.
69.729 kr./m² · fallback
Investeret
9.050.820 kr.
70.161 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
9.187.243 kr.
71.219 kr./m² · break-even worst

📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser

Udbudspris
8.995.000 kr.
69.729 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
8.995.000 kr.
69.729 kr./m²
listPris fallback
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
2.800.000 kr.
21.705 kr./m²
-68.9% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
2.1%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.8%
= Total afkast2.1%
Gross rental/år249.216 kr.
Salgspris8.995.000 kr.
Profit (1 års hold)193.396 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
10.3%
α (alpha)-0.6%
β (7% beta)7.0%
cf-yield3.9%
= Total afkast10.3%
Gross rental/år351.384 kr.
Salgspris9.624.650 kr.
Profit (1 års hold)925.214 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
18.6%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.4%
= Total afkast18.6%
Gross rental/år402.260 kr.
Salgspris10.326.260 kr.
Profit (1 års hold)1.677.700 kr.

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Indre By)1.609 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR2.253 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR2.253 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (83%)× 0.83
= Brutto Airbnb/år682.425 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)105
− Platform 15% af brutto-102.364 kr.
− Rengøring (300 kr × 105)-31.612 kr.
− Admin 10% (af rest)-54.845 kr.
= Net Airbnb/år493.604 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Indre By)220 kr/m²/mdr
× kvm (129) × 12 mdr
= Langtidsleje/år340.560 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)442.728 kr.
− Ejerudgifter/år-91.344 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)249.216 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)351.384 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)402.260 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris8.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)8.995.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)8.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+53.970 kr.
= Tx-omkostning55.820 kr.
+ Tilbudspris8.995.000 kr.
= Total investeret9.050.820 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV8.995.000 kr.
− Investeret-9.050.820 kr.
= Spread-55.820 kr.
÷ Investeret÷ 9.050.820 kr.
= Alpha-0.6%

Mægler

kr/m² (udbud)69.729 kr.
MæglerEstate City & Christianshavn
Typeestate

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2019-09-02other
420.000 kr.3.256 kr./m²
2015-04-07normal
5.407.150 kr.41.916 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 2.800.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
5.407.150 kr.2015-04-07 · 11 år siden
Udbudspris implicerer4.7% pa
FMV implicerer4.7% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Fantastisk tagterrasse