iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Keplersgade 17, 3. tv

2300 København S · realmaeglerne · RealMæglerne Amager ApS

Åbn pitch-view
Udbudspris
4.195.000 kr.
65.547 kr/m²
Vores estimat
3.854.595 kr.
60.228 kr/m²
Udbudt over estimat
-8.1 %
-340.405 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -8.7 %
Comp-engineP10 55.020 · median 60.930 · P90 71.794 kr/m²8 comps · inden for 500 m
Top-pick score
49/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness8/20
Bydel5/15
Market signals8/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1932)
  • ·47 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
  • ·α -8.7% — over markedet
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
5 · ! 0 · 2
Comps -7%α -8.7%KBH-klassiker 1932Sol 953. sal64 m² sweetAVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 60.228 kr/m² × 64 m² = 3.854.595 kr.
Keplersgade 17, 3. tv

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
64 m²
Værelser
2
Byggeår
1932
Udbudspris
4.195.000 kr.
Dage på markedet
47d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 49.752 kr./år
Alpha
-8.7%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
3.854.595 kr.
60.228 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.222.020 kr.
65.969 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
3.910.092 kr.
61.095 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris65.5474.195.000 kr.Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM60.2283.854.595 kr.-8.1 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1055.0203.521.248 kr.-16.1 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median60.9303.899.509 kr.-7.0 %8 comps inden for 500 m, median 260 m væk · high confidence
Comp-engine · P9071.7944.594.837 kr.+9.5 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong compshenter…
Resight — bred medianhenter…
Offentlig vurdering16.4061.050.000 kr.-75.0 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-6.8%
α (alpha)-8.7%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.9%
= Total afkast-6.8%
Gross rental/år80.808 kr.
Salgspris3.854.595 kr.
Profit (1 års hold)-286.617 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-1.9%
α (alpha)-8.7%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.8%
= Total afkast-1.9%
Gross rental/år119.976 kr.
Salgspris4.008.779 kr.
Profit (1 års hold)-93.265 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
10.2%
α (alpha)-8.7%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.1%
= Total afkast10.2%
Gross rental/år173.976 kr.
Salgspris4.425.075 kr.
Profit (1 års hold)377.031 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.150 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.150 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år327.405 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-49.111 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-24.859 kr.
= Net Airbnb/år223.728 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (64) × 12 mdr
= Langtidsleje/år130.560 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)169.728 kr.
− Ejerudgifter/år-49.752 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)80.808 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)119.976 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)173.976 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris4.195.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.195.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)4.195.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+25.170 kr.
= Tx-omkostning27.020 kr.
+ Tilbudspris4.195.000 kr.
= Total investeret4.222.020 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV3.854.595 kr.
− Investeret-4.222.020 kr.
= Spread-367.425 kr.
÷ Investeret÷ 4.222.020 kr.
= Alpha-8.7%

Mægler

kr/m² (udbud)65.547 kr.
MæglerRealMæglerne Amager ApS
Typerealmaeglerne

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2015-01-22normal
1.450.000 kr.22.656 kr./m²
2001-07-04normal
332.878 kr.5.201 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.050.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
1.450.000 kr.2015-01-22 · 11 år siden
Udbudspris implicerer10.1% pa
FMV implicerer9.3% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.8pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

KOMMENDE ALTANPROJEKT: Super lækker 2-værelses med klassiske detaljer og attraktiv beliggenhed

På en attraktiv og rolig adresse på Keplersgade finder du denne smukke og yderst velholdte 2-værelses 3. sals ejerlejlighed på 64 m². Her får du en bolig, hvor klassiske københavnerdetaljer er bevaret, samtidig med at boligen er løbende moderniseret med sans for kvalitet og æstetik. Resultatet er en indflytningsklar lejlighed med masser af charme, en gennemtænkt planløsning og en beliggenhed, der gør hverdagen både nem og bekvem. Allerede når du træder ind i entréen, bliver du mødt af en lys og indbydende atmosfære. Herfra fordeles boligens rum på en naturlig og funktionel måde, og de flotte plankegulve, der går igen i lejligheden, skaber en flot rød tråd gennem hjemmet. Stuen er rummelig og indretningsvenlig med god plads til både sofaarrangement, spisebord og eventuelt en hyggelig hjemmearbejdsplads. De høje lofter, de smukke originale stuklofter og det dejlige lysindfald giver rummet en helt særlig elegance og understreger den klassiske københavnerstemning. Soveværelset har ligeledes en rigtig god størrelse og fremstår lyst og indbydende med plads til både dobbeltseng, garderobeskabe og yderligere opbevaring. Også her prydes loftet af flot stukkatur, som sammen med plankegulvene skaber et eksklusivt og harmonisk udtryk. Køkkenet fremstår moderne, stilrent og særdeles velholdt med flotte elementer, god bordplads og masser af opbevaringsmuligheder. Her er der skabt en funktionel arbejdsplads, hvor madlavning bliver en fornøjelse, samtidig med at køkkenets tidløse design passer perfekt til lejlighedens øvrige stil. Badeværelset er moderniseret i en flot og tidssvarende stil og fremstår indbydende med en veldisponeret indretning, der udnytter pladsen optimalt. Her får du en moderne løsning, hvor både funktionalitet og æstetik er tænkt ind. Planløsningen er særdeles gennemtænkt og udnytter alle 64 m² optimalt. Lejligheden er samtidig oplagt som delelejlighed, da både stue og soveværelse har en størrelse, der gør dem velegnede som to separate værelser. Det gør boligen attraktiv for både førstegangskøbere, par, studerende og investorer, som ønsker en fleksibel bolig med mange anvendelsesmuligheder. Beliggenheden er blandt de mest eftertragtede på Amager. Fra Keplersgade har du blot få minutters gang til Amagerbro Metro, som hurtigt bringer dig til Kongens Nytorv, Nørreport eller Københavns Lufthavn. Området byder desuden på et væld af hyggelige caféer, restauranter, specialbutikker og gode indkøbsmuligheder, mens Amager Strandpark, Islands Brygge og Amager Fælled ligger inden for kort cykelafstand og giver fantastiske muligheder for både motion, afslapning og naturoplevelser. Samtidig er Indre By blot få minutter væk på cykel, hvilket gør beliggenheden ideel for dig, der ønsker at kombinere storbyliv med rolige omgivelser. Kort sagt får du her en velholdt og indflytningsklar lejlighed, hvor klassisk københavnercharme møder moderne komfort. De smukke stuklofter, de elegante plankegulve, det flotte køkken, det nyere badeværelse og den attraktive, delevenlige planløsning skaber tilsammen en bolig, der appellerer til en bred målgruppe. En lejlighed, der skal opleves – og som er klar til at danne rammen om sit næste kapitel.