Fortunstræde 4, 3. th

1065 København K · nybolig · Nybolig City - Christianshavn

Åbn pitch-view

Udbudspris

7.995.000 kr.

85.968 kr/m²

Vores estimat

7.597.030 kr.

81.688 kr/m²

Udbudt over estimat

-5.0 %

-397.970 kr. i potentiale

α efter købsomkostninger: -5.6 %

Comp-engineP10 70.075 · median 78.709 · P90 94.557 kr/m²8 comps · inden for 1 km

Top-pick score

41/ 100

D — speculative

AVM signal5/25

Kvalitet13/25

Data-freshness0/20

Bydel15/15

Market signals8/15

Positive signaler

·iBuyReal AVM dækker adressen
·Tier-A bydel (indre-by)
·46 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum

Red flags

·α -5.6% — over markedet
·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
·Ingen historisk handelsdata

Diagnose

Svag case (flere røde flag)

✓ 4 · ! 0 · ✗ 2

✗Comps -8%✗α -5.6%✓Sol 87✓Klassisk 1802✓3. sal✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 81.688 kr/m² × 93 m² = 7.597.030 kr.

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)

Bydel

Indre By

kvm

93 m²

Værelser

Byggeår

1802

Udbudspris

7.995.000 kr.

Dage på markedet

46d

Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor

Pris

FMV (kr)· iBuyReal AVMTilbudspris (kr)· default = udbudspris

Ejerudgifter (kr/år)

EjendomsskatGrundskyldFællesudgiftØvrige

Udlejnings-rates (tom = bydel-default)

ADR (kr/nat)· default ≈ 1.915 kr.Belægning (%)· default 83%Langtidsleje (kr/m²/mdr)· default 220

Markedsudvikling — beta i % (tom = default)

Worst (%)· default 0Base (%)· default 7Best (%)· default 14.8

Total ejerudgift: 83.040 kr./år

Alpha

-5.6%

(FMV − investeret) / investeret

iBuyReal AVM

7.597.030 kr.

81.688 kr./m² · XGBoost

Investeret

8.044.820 kr.

86.503 kr./m² · tilbudspris + tx

Max bud (BE worst)

7.711.392 kr.

82.918 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kilde	kr/m²	I alt	vs udbud	Grundlag
Udbudspris	85.968	7.995.000 kr.	–	Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM	81.688	7.597.030 kr.	-5.0 %	XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P10	70.075	6.516.951 kr.	-18.5 %	lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median	78.709	7.319.943 kr.	-8.4 %	8 comps inden for 1 km, median 201 m væk · high confidence
Comp-engine · P90	94.557	8.793.780 kr.	+10.0 %	høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps	–	–	–	henter…
Resight — bred median	–	–	–	henter…
Offentlig vurdering	24.731	2.300.000 kr.	-71.2 %	SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference

Worst case

Langtidsleje, 0% beta

-3.5%

α (alpha)-5.6%

β (0% beta)0.0%

cf-yield2.0%

= Total afkast-3.5%

Gross rental/år162.480 kr.

Salgspris7.597.030 kr.

Profit (1 års hold)-285.310 kr.

Base case

Expat (+30%), 7% beta

1.4%

α (alpha)-5.6%

β (4% beta)4.0%

cf-yield2.9%

= Total afkast1.4%

Gross rental/år236.136 kr.

Salgspris7.900.911 kr.

Profit (1 års hold)92.227 kr.

Best case

Airbnb, 14.8% beta

13.4%

α (alpha)-5.6%

β (14.8% beta)14.8%

cf-yield4.1%

= Total afkast13.4%

Gross rental/år332.256 kr.

Salgspris8.721.390 kr.

Profit (1 års hold)1.008.826 kr.

MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Indre By)1.609 kr./nat

× Room factor (3 vær)× 1.40

× Stand factor (ældre)× 0.85

= Justeret ADR1.915 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.915 kr./nat

× 365 dage× 365

× Belægning (83%)× 0.83

= Brutto Airbnb/år580.061 kr.

Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)105

− Platform 15% af brutto-87.009 kr.

− Rengøring (300 kr × 105)-31.612 kr.

− Admin 10% (af rest)-46.144 kr.

= Net Airbnb/år415.296 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Indre By)220 kr/m²/mdr

× kvm (93) × 12 mdr

= Langtidsleje/år245.520 kr.

Expat-model (× 1.30 markup)319.176 kr.

− Ejerudgifter/år-83.040 kr.

Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)162.480 kr.

Base gross rental (expat − ejerudg.)236.136 kr.

Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)332.256 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris7.995.000 kr.

− Forhandlet rabat0 kr

= Tilbudspris (købspris)7.995.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)7.995.000 kr.

Tx fast1.850 kr

+ 0,6% af købspris+47.970 kr.

= Tx-omkostning49.820 kr.

+ Tilbudspris7.995.000 kr.

= Total investeret8.044.820 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV7.597.030 kr.

− Investeret-8.044.820 kr.

= Spread-447.790 kr.

÷ Investeret÷ 8.044.820 kr.

= Alpha-5.6%

Mægler

kr/m² (udbud)85.968 kr.

MæglerNybolig City - Christianshavn

Typenybolig

Tidligere handler & prisudvikling

Registrerede handler (Boligsiden)

Ingen historiske handler registreret for adressen.

Offentlig vurdering (SKAT): 2.300.000 kr.— typisk forældet, kun reference

Implicit prisudvikling (CAGR)

Mangler nylig handelsdata til CAGR-beregning.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Altan og udsigt til Christiansborg

Første gang til salg – 8 ejerlejligheder på en enestående adresse i København KEn sjælden mulighed midt i det historiske København. I Fortunstræde 4 udbydes nu otte ejerlejligheder, som aldrig tidligere har været på markedet – med Christiansborg, Gammel Strand og byens stemningsfulde kanaler som nærmeste naboer.Ejendommen indtager en attraktiv placering i en af de mest karakterfulde dele af København K. Her er man omgivet af historiske facader, brostensbelagte gader og nogle af hovedstadens mest