Brigadevej 8, 2. th

2300 København S · danbolig · danbolig Amager - Sundbyvester Plads

Åbn pitch-view

Udbudspris

3.350.000 kr.

81.707 kr/m²

Vores estimat

3.350.000 kr.

81.707 kr/m²

Udbudt under estimat

+0.0 %

+0 kr. i potentiale

α efter købsomkostninger: -0.7 %

Top-pick score

43/ 100

D — speculative

AVM signal0/25

Kvalitet20/25

Data-freshness8/20

Bydel5/15

Market signals10/15

Positive signaler

·Ældre charme (byggeår 1898)
·Best afkast 19% — realistisk

Red flags

·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)

Diagnose

OK case (et par advarsler)

✓ 3 · ! 1 · ✗ 1

✗α -0.7%!Ingen AVM✓Sol 82✓Klassisk 1898✓2. sal

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)

Bydel

Amager

kvm

41 m²

Værelser

Byggeår

1898

Udbudspris

3.350.000 kr.

Dage på markedet

16d

Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor

Pris

FMV (kr)· listPris fallbackTilbudspris (kr)· default = udbudspris

Ejerudgifter (kr/år)

EjendomsskatGrundskyldFællesudgiftØvrige

Udlejnings-rates (tom = bydel-default)

ADR (kr/nat)· default ≈ 1.150 kr.Belægning (%)· default 78%Langtidsleje (kr/m²/mdr)· default 170

Markedsudvikling — beta i % (tom = default)

Worst (%)· default 0Base (%)· default 7Best (%)· default 14.8

Total ejerudgift: 48.804 kr./år

Alpha

-0.7%

(FMV − investeret) / investeret

iBuyReal AVM

3.350.000 kr.

81.707 kr./m² · fallback

Investeret

3.371.950 kr.

82.243 kr./m² · tilbudspris + tx

Max bud (BE worst)

3.362.809 kr.

82.020 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kilde	kr/m²	I alt	vs udbud	Grundlag
Udbudspris	81.707	3.350.000 kr.	–	Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM	81.707	3.350.000 kr.	+0.0 %	listpris-fallback (ingen AVM)
Comp-engine · P10	–	–	–	lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median	–	–	–	ikke hentet for denne adresse
Comp-engine · P90	–	–	–	høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps	–	–	–	henter…
Resight — bred median	–	–	–	henter…
Offentlig vurdering	17.317	710.000 kr.	-78.8 %	SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference

Worst case

Langtidsleje, 0% beta

0.4%

α (alpha)-0.7%

β (0% beta)0.0%

cf-yield1.0%

= Total afkast0.4%

Gross rental/år34.836 kr.

Salgspris3.350.000 kr.

Profit (1 års hold)12.886 kr.

Base case

Expat (+30%), 7% beta

5.1%

α (alpha)-0.7%

β (4% beta)4.0%

cf-yield1.8%

= Total afkast5.1%

Gross rental/år59.928 kr.

Salgspris3.484.000 kr.

Profit (1 års hold)171.978 kr.

Best case

Airbnb, 14.8% beta

19.3%

α (alpha)-0.7%

β (14.8% beta)14.8%

cf-yield5.2%

= Total afkast19.3%

Gross rental/år174.924 kr.

Salgspris3.845.800 kr.

Profit (1 års hold)648.774 kr.

MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Amager)1.150 kr./nat

× Room factor (2 vær)× 1.00

× Stand factor (god)× 1.00

= Justeret ADR1.150 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.150 kr./nat

× 365 dage× 365

× Belægning (78%)× 0.78

= Brutto Airbnb/år327.405 kr.

Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99

− Platform 15% af brutto-49.111 kr.

− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.

− Admin 10% (af rest)-24.859 kr.

= Net Airbnb/år223.728 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr

× kvm (41) × 12 mdr

= Langtidsleje/år83.640 kr.

Expat-model (× 1.30 markup)108.732 kr.

− Ejerudgifter/år-48.804 kr.

Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)34.836 kr.

Base gross rental (expat − ejerudg.)59.928 kr.

Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)174.924 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris3.350.000 kr.

− Forhandlet rabat0 kr

= Tilbudspris (købspris)3.350.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)3.350.000 kr.

Tx fast1.850 kr

+ 0,6% af købspris+20.100 kr.

= Tx-omkostning21.950 kr.

+ Tilbudspris3.350.000 kr.

= Total investeret3.371.950 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV3.350.000 kr.

− Investeret-3.371.950 kr.

= Spread-21.950 kr.

÷ Investeret÷ 3.371.950 kr.

= Alpha-0.7%

Mægler

kr/m² (udbud)81.707 kr.

Mæglerdanbolig Amager - Sundbyvester Plads

Typedanbolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked

Registrerede handler (Boligsiden)

2015-10-04normal

1.280.000 kr.31.220 kr./m²

2006-10-24normal

1.350.000 kr.32.927 kr./m²

2000-09-08normal

580.000 kr.14.146 kr./m²

Offentlig vurdering (SKAT): 710.000 kr.— typisk forældet, kun reference

Implicit prisudvikling (CAGR)

Sidste handel

1.280.000 kr.2015-10-04 · 11 år siden

Udbudspris implicerer9.1% pa

FMV implicerer9.1% pa

Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

1-værelses lejlighed i klassisk københavnerbygning på Amager

På Brigadevej 8, 2. tv får du en charmerende 1-værelses lejlighed med billig månedlig ydelse, central beliggenhed på Amagerbro, hvor hverdagsliv og rolig base går fint hånd i hånd. Du flytter ind i en klassisk københavnerbygning fra 1898 med historiske detaljer, der skaber en varm og indbydende ramme om din hverdag. Lejligheden var oprindeligt en 2-værelses, men fremstår nu som en stor og velindrettet 1-værelses med behagelig atmosfære og gennemtænkt planløsning – en tryg base midt i byen.Bolige