Udbudspris
4.150.000 kr.
70.339 kr/m²
Vores estimat
3.668.435 kr.
62.177 kr/m²
Udbudt over estimat
-11.6 %
-481.565 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -12.2 %
Comp-engineP10 51.117 · median 62.965 · P90 74.295 kr/m²8 comps · inden for 250 m
Top-pick score
42/ 100
D — speculative
AVM signal5/25
Kvalitet17/25
Data-freshness12/20
Bydel5/15
Market signals3/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1935)
Red flags
- ·α -12.2% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Beliggende på støjgade/turist-strøg
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 5 · ! 0 · ✗ 3
✗Støjgade✗Comps -10%✗α -12.2%✓KBH-klassiker 1935✓Sol 95✓1. sal✓59 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 62.177 kr/m² × 59 m² = 3.668.435 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
59 m²
Værelser
2
Byggeår
1935
Udbudspris
4.150.000 kr.
Dage på markedet
20d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 32.712 kr./år
Alpha
-12.2%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
3.668.435 kr.
62.177 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.176.750 kr.
70.792 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
3.731.842 kr.
63.252 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 70.339 | 4.150.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 62.177 | 3.668.435 kr. | -11.6 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 51.117 | 3.015.891 kr. | -27.3 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 62.965 | 3.714.964 kr. | -10.5 % | 8 comps inden for 250 m, median 44 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 74.295 | 4.383.424 kr. | +5.6 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 15.932 | 940.000 kr. | -77.3 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-10.1%
α (alpha)-12.2%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.1%
= Total afkast-10.1%
Gross rental/år87.648 kr.
Salgspris3.668.435 kr.
Profit (1 års hold)-420.667 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-5.2%
α (alpha)-12.2%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.0%
= Total afkast-5.2%
Gross rental/år123.756 kr.
Salgspris3.815.172 kr.
Profit (1 års hold)-237.822 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
7.2%
α (alpha)-12.2%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.6%
= Total afkast7.2%
Gross rental/år191.016 kr.
Salgspris4.211.363 kr.
Profit (1 års hold)225.629 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.150 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.150 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år327.405 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-49.111 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-24.859 kr.
= Net Airbnb/år223.728 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (59) × 12 mdr
= Langtidsleje/år120.360 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)156.468 kr.
− Ejerudgifter/år-32.712 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)87.648 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)123.756 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)191.016 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris4.150.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.150.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)4.150.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+24.900 kr.
= Tx-omkostning26.750 kr.
+ Tilbudspris4.150.000 kr.
= Total investeret4.176.750 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV3.668.435 kr.
− Investeret-4.176.750 kr.
= Spread-508.315 kr.
÷ Investeret÷ 4.176.750 kr.
= Alpha-12.2%
Mægler
kr/m² (udbud)70.339 kr.
MæglerLokalBolig Amager ApS
Typelokalbolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2020-06-21normal
2.180.000 kr.36.949 kr./m²
2016-01-05normal
1.550.000 kr.26.271 kr./m²
2013-01-16normal
1.165.000 kr.19.746 kr./m²
2008-05-05normal
1.150.000 kr.19.492 kr./m²
1993-11-28normal
200.000 kr.3.390 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 940.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.180.000 kr.2020-06-21 · 6 år siden
Udbudspris implicerer11.3% pa
FMV implicerer9.1% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-2.3pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Velholdt 2 værelses lejlighed med to altaner centralt på Englandsvej i København S
Stemningsfuld 2 værelses lejlighed på Amager Stemningsfuld og indbydende 2 værelses lejlighed med klassiske detaljer, fine materialer og en rar atmosfære, som straks mærkes, når du træder indenfor. Lejligheden fremstår velholdt og tidssvarende med smukke fyldningsdøre, stukkanter og varme gulve, der klæder den solide ejendom. Planløsningen er enkel og funktionel med entré, separat køkken, stue, soveværelse og badeværelse. Køkkenet er lyst med hvide elementer, varme bordplader og kig til det grø