iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Burmeistersgade 21, 5. th

1429 København K · nybolig · Nybolig City - Christianshavn

Åbn pitch-view
Udbudspris
4.795.000 kr.
106.556 kr/m²
Vores estimat
4.795.000 kr.
106.556 kr/m²
Udbudt under estimat
+0.0 %
+0 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -0.6 %
Top-pick score
60/ 100
B — solid
AVM signal0/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals10/15
Positive signaler
  • ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1901)
  • ·Fresh handelsdata (2025)
  • ·Tier-A bydel (indre-by)
  • ·Best afkast 20% — realistisk
Red flags
  • ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
  • ·Seller CAGR 14.9% pa — aggressiv

Diagnose

OK case (et par advarsler)
✓ 3 · ! 1 · ✗ 1
✗α -0.6%!Ingen AVM✓5. sal✓KBH-klassiker 1901✓Sol 100

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Burmeistersgade 21, 5. th

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Indre By
kvm
45 m²
Værelser
2
Byggeår
1901
Udbudspris
4.795.000 kr.
Dage på markedet
11d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 42.264 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.795.000 kr.
106.556 kr./m² · fallback
Investeret
4.825.620 kr.
107.236 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.840.642 kr.
107.570 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris106.5564.795.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM106.5564.795.000 kr.+0.0 %listpris-fallback (ingen AVM)
Comp-engine · P10–––lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median–––ikke hentet for denne adresse
Comp-engine · P90–––høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering24.4441.100.000 kr.-77.1 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.0%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.6%
= Total afkast1.0%
Gross rental/år76.536 kr.
Salgspris4.795.000 kr.
Profit (1 års hold)45.916 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
5.7%
α (alpha)-0.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.3%
= Total afkast5.7%
Gross rental/år112.176 kr.
Salgspris4.986.800 kr.
Profit (1 års hold)273.356 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
20.4%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield6.3%
= Total afkast20.4%
Gross rental/år302.182 kr.
Salgspris5.504.660 kr.
Profit (1 års hold)981.222 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Indre By)1.609 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.609 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.609 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (83%)× 0.83
= Brutto Airbnb/år487.447 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)105
− Platform 15% af brutto-73.117 kr.
− Rengøring (300 kr × 105)-31.612 kr.
− Admin 10% (af rest)-38.272 kr.
= Net Airbnb/år344.446 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Indre By)220 kr/m²/mdr
× kvm (45) × 12 mdr
= Langtidsleje/år118.800 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)154.440 kr.
− Ejerudgifter/år-42.264 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)76.536 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)112.176 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)302.182 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris4.795.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.795.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)4.795.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+28.770 kr.
= Tx-omkostning30.620 kr.
+ Tilbudspris4.795.000 kr.
= Total investeret4.825.620 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV4.795.000 kr.
− Investeret-4.825.620 kr.
= Spread-30.620 kr.
÷ Investeret÷ 4.825.620 kr.
= Alpha-0.6%

Mægler

kr/m² (udbud)106.556 kr.
MæglerNybolig City - Christianshavn
Typenybolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2025-11-18normal
4.175.000 kr.92.778 kr./m²
2023-03-22normal
2.750.000 kr.61.111 kr./m²
2022-01-03normal
2.500.000 kr.55.556 kr./m²
2006-05-21normal
1.850.000 kr.41.111 kr./m²
1999-05-20normal
598.000 kr.13.289 kr./m²
1998-02-12normal
479.000 kr.10.644 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.100.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
4.175.000 kr.2025-11-18 · 1 år siden
Udbudspris implicerer14.9% pa
FMV implicerer14.9% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

LYS TOPLEJLIGHED PÅ CHRISTIANSHAVN

Velkommen til denne ejerlejlighed, som vi nu slår dørene op for. Her får du en renoveret bolig med flotte, lyse gulve og 45 gode kvadratmeter kombineret med en sublim beliggenhed tæt på kanalerne, metroen og Christianshavns mange tilbud. Lejligheden har mulighed for at få en fin altan ud mod gården.  En perfekt lejlighed til den studerende eller som forældrekøb. Du træder ind i lejlighedens entré, som ligger i åben forbindelse til det store opholdsrum. Rummet er veldisponeret og giver dig god pl