← Tilbage til on-market
Matthæusgade 50, 2. 6
1666 København V · danbolig · danbolig Vesterbro & Carlsberg Byen
Udbudspris
3.595.000 kr.
76.489 kr/m²
Vores estimat
3.595.000 kr.
76.489 kr/m²
Udbudt under estimat
+0.0 %
+0 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -0.6 %
Comp-engineP10 70.410 · median 78.779 · P90 87.402 kr/m²8 comps · inden for 500 m
Top-pick score
50/ 100
C — okay
AVM signal0/25
Kvalitet13/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·Fresh handelsdata (2023)
- ·Tier-B bydel (vesterbro)
- ·30 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 19% — realistisk
Red flags
- ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
- ·Betonbyggeri-æra (1971) — lavere standard
- ·Seller CAGR 30.6% pa — aggressiv
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 3 · ! 1 · ✗ 2
✗Beton 1971✗α -0.6%!Ingen AVM✓Comps +3%✓Sol 87✓2. sal
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Vesterbro
kvm
47 m²
Værelser
2
Byggeår
1971
Udbudspris
3.595.000 kr.
Dage på markedet
30d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 62.232 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
3.595.000 kr.
76.489 kr./m² · fallback
Investeret
3.618.420 kr.
76.988 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
3.619.183 kr.
77.004 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 76.489 | 3.595.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 76.489 | 3.595.000 kr. | +0.0 % | listpris-fallback (ingen AVM) |
| Comp-engine · P10 | 70.410 | 3.309.280 kr. | -7.9 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 78.779 | 3.702.590 kr. | +3.0 % | 8 comps inden for 500 m, median 179 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 87.402 | 4.107.880 kr. | +14.3 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 17.021 | 800.000 kr. | -77.7 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
0.7%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.3%
= Total afkast0.7%
Gross rental/år47.748 kr.
Salgspris3.595.000 kr.
Profit (1 års hold)24.328 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
5.6%
α (alpha)-0.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.2%
= Total afkast5.6%
Gross rental/år80.742 kr.
Salgspris3.738.800 kr.
Profit (1 års hold)201.122 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
19.1%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.9%
= Total afkast19.1%
Gross rental/år177.284 kr.
Salgspris4.127.060 kr.
Profit (1 års hold)685.924 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Vesterbro)1.195 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.195 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.195 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år348.940 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-52.341 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-26.613 kr.
= Net Airbnb/år239.516 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Vesterbro)195 kr/m²/mdr
× kvm (47) × 12 mdr
= Langtidsleje/år109.980 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)142.974 kr.
− Ejerudgifter/år-62.232 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)47.748 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)80.742 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)177.284 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris3.595.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)3.595.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)3.595.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+21.570 kr.
= Tx-omkostning23.420 kr.
+ Tilbudspris3.595.000 kr.
= Total investeret3.618.420 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV3.595.000 kr.
− Investeret-3.618.420 kr.
= Spread-23.420 kr.
÷ Investeret÷ 3.618.420 kr.
= Alpha-0.6%
Mægler
kr/m² (udbud)76.489 kr.
Mæglerdanbolig Vesterbro & Carlsberg Byen
Typedanbolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2023-03-23normal
1.615.000 kr.34.362 kr./m²
2010-11-10auction
500.000 kr.10.638 kr./m²
2009-02-06normal
1.000.000 kr.21.277 kr./m²
2005-12-02normal
950.000 kr.20.213 kr./m²
2005-07-20normal
800.000 kr.17.021 kr./m²
1994-02-18auction
58.000 kr.1.234 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 800.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
1.615.000 kr.2023-03-23 · 3 år siden
Udbudspris implicerer30.6% pa
FMV implicerer30.6% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Hyggelig og gennemrenoveret toværelses med moderne planløsning!
Hyggelig og gennemrenoveret toværelses med moderne planløsning!Du har nu muligheden for at blive den heldige ejer af denne optimalt udnyttede bolig, der er gennemrenoveret fra A-Z i 2023, og hvor du er den første, der får muligheden for at nyde godt af totalrenoveringen. Boligen er beliggende i en ejendom, der i perioden 2017-19 har gennemgået en større modernisering med klimavenlige forbedringer, som bl.a. betyder et meget lavt varmeforbrug. Ejerforeningen Enghavecenteret, som er en stor og vel