iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Richard Mortensens Vej 77, 4. 4

2300 København S · nybolig · Nybolig Ørestad

Åbn pitch-view
Udbudspris
5.495.000 kr.
56.649 kr/m²
Vores estimat
5.218.190 kr.
53.796 kr/m²
Udbudt over estimat
-5.0 %
-276.810 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -5.6 %
Comp-engineP10 51.099 · median 52.958 · P90 74.891 kr/m²8 comps · same_buildingcomps spreder sig bredt i pris
Top-pick score
55/ 100
C — okay
AVM signal10/25
Kvalitet25/25
Data-freshness12/20
Bydel5/15
Market signals3/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Moderne (byggeår 2010)
Red flags
  • ·α -5.6% — over markedet

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
✓ 4 · ! 0 · ✗ 2
✗Comps -7%✗α -5.6%✓4. sal✓Sol 95✓Nybyg 2010✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 53.796 kr/m² × 97 m² = 5.218.190 kr.
Richard Mortensens Vej 77, 4. 4

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
97 m²
Værelser
3
Byggeår
2010
Udbudspris
5.495.000 kr.
Dage på markedet
20d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 55.656 kr./år
Alpha
-5.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.218.190 kr.
53.796 kr./m² · XGBoost
Investeret
5.529.820 kr.
57.008 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.326.604 kr.
54.913 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris56.6495.495.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM53.7965.218.190 kr.-5.0 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1051.0994.956.560 kr.-9.8 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median52.9585.136.940 kr.-6.5 %8 comps same_building, median 49 m væk · high confidence
Comp-engine · P9074.8917.264.386 kr.+32.2 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering20.1031.950.000 kr.-64.5 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-3.1%
α (alpha)-5.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.6%
= Total afkast-3.1%
Gross rental/år142.224 kr.
Salgspris5.218.190 kr.
Profit (1 års hold)-169.406 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
2.0%
α (alpha)-5.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.6%
= Total afkast2.0%
Gross rental/år201.588 kr.
Salgspris5.426.918 kr.
Profit (1 års hold)98.686 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
14.0%
α (alpha)-5.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.9%
= Total afkast14.0%
Gross rental/år268.258 kr.
Salgspris5.990.482 kr.
Profit (1 års hold)728.920 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.610 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.610 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år458.367 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-68.755 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-35.990 kr.
= Net Airbnb/år323.914 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (97) × 12 mdr
= Langtidsleje/år197.880 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)257.244 kr.
− Ejerudgifter/år-55.656 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)142.224 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)201.588 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)268.258 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris5.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.495.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)5.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+32.970 kr.
= Tx-omkostning34.820 kr.
+ Tilbudspris5.495.000 kr.
= Total investeret5.529.820 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV5.218.190 kr.
− Investeret-5.529.820 kr.
= Spread-311.630 kr.
÷ Investeret÷ 5.529.820 kr.
= Alpha-5.6%

Mægler

kr/m² (udbud)56.649 kr.
MæglerNybolig Ørestad
Typenybolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2019-07-01normal
3.010.000 kr.31.031 kr./m²
2010-12-13normal
1.825.000 kr.18.814 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.950.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.010.000 kr.2019-07-01 · 7 år siden
Udbudspris implicerer9.0% pa
FMV implicerer8.2% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.8pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Moderne bolig i 8TALLET med altan og skøn udsigt

I det ikoniske 8TALLET finder I denne lyse og indbydende ejerlejlighed på 97 m², hvor moderne arkitektur, en veldisponeret indretning og nærheden til naturen går op i en højere enhed. Boligen er opført i 2010 og byder på to potentielle gode soveværelser, et funktionelt køkken-alrum, store vinduespartier og en skøn altan med vid udsigt over de grønne, åbne vidder ved Kalvebod Fælled.Lejlighedens naturlige samlingspunkt er det åbne opholdsrum, hvor køkken og stue smelter sammen i en lys og harmoni