Dronningens Tværgade 32, 1. 3

1302 København K · danbolig · danbolig København City & Christianshavn

Åbn pitch-view

Udbudspris

6.995.000 kr.

98.521 kr/m²

Vores estimat

6.995.000 kr.

98.521 kr/m²

Udbudt under estimat

+0.0 %

+0 kr. i potentiale

α efter købsomkostninger: -0.6 %

Top-pick score

54/ 100

C — okay

AVM signal0/25

Kvalitet13/25

Data-freshness16/20

Bydel15/15

Market signals10/15

Positive signaler

·Fresh handelsdata (2021)
·Tier-A bydel (indre-by)
·Best afkast 20% — realistisk

Red flags

·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
·Betonbyggeri-æra (1957) — lavere standard

Diagnose

Svag case (flere røde flag)

✓ 3 · ! 1 · ✗ 2

✗Beton 1957✗α -0.6%!Ingen AVM✓Sol 61✓1. sal✓71 m² sweet

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)

Bydel

Indre By

kvm

71 m²

Værelser

Byggeår

1957

Udbudspris

6.995.000 kr.

Dage på markedet

Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor

Pris

FMV (kr)· listPris fallbackTilbudspris (kr)· default = udbudspris

Ejerudgifter (kr/år)

EjendomsskatGrundskyldFællesudgiftØvrige

Udlejnings-rates (tom = bydel-default)

ADR (kr/nat)· default ≈ 2.253 kr.Belægning (%)· default 83%Langtidsleje (kr/m²/mdr)· default 220

Markedsudvikling — beta i % (tom = default)

Worst (%)· default 0Base (%)· default 7Best (%)· default 14.8

Total ejerudgift: 60.192 kr./år

Alpha

-0.6%

(FMV − investeret) / investeret

iBuyReal AVM

6.995.000 kr.

98.521 kr./m² · fallback

Investeret

7.038.820 kr.

99.138 kr./m² · tilbudspris + tx

Max bud (BE worst)

7.077.930 kr.

99.689 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kilde	kr/m²	I alt	vs udbud	Grundlag
Udbudspris	98.521	6.995.000 kr.	–	Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM	98.521	6.995.000 kr.	+0.0 %	listpris-fallback (ingen AVM)
Comp-engine · P10	–	–	–	lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median	–	–	–	ikke hentet for denne adresse
Comp-engine · P90	–	–	–	høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps	–	–	–	henter…
Resight — bred median	–	–	–	henter…
Offentlig vurdering	26.056	1.850.000 kr.	-73.6 %	SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference

Worst case

Langtidsleje, 0% beta

1.2%

α (alpha)-0.6%

β (0% beta)0.0%

cf-yield1.8%

= Total afkast1.2%

Gross rental/år127.248 kr.

Salgspris6.995.000 kr.

Profit (1 års hold)83.428 kr.

Base case

Expat (+30%), 7% beta

6.0%

α (alpha)-0.6%

β (4% beta)4.0%

cf-yield2.6%

= Total afkast6.0%

Gross rental/år183.480 kr.

Salgspris7.274.800 kr.

Profit (1 års hold)419.460 kr.

Best case

Airbnb, 14.8% beta

20.3%

α (alpha)-0.6%

β (14.8% beta)14.8%

cf-yield6.2%

= Total afkast20.3%

Gross rental/år433.412 kr.

Salgspris8.030.260 kr.

Profit (1 års hold)1.424.852 kr.

MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Indre By)1.609 kr./nat

× Room factor (3 vær)× 1.40

× Stand factor (god)× 1.00

= Justeret ADR2.253 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR2.253 kr./nat

× 365 dage× 365

× Belægning (83%)× 0.83

= Brutto Airbnb/år682.425 kr.

Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)105

− Platform 15% af brutto-102.364 kr.

− Rengøring (300 kr × 105)-31.612 kr.

− Admin 10% (af rest)-54.845 kr.

= Net Airbnb/år493.604 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Indre By)220 kr/m²/mdr

× kvm (71) × 12 mdr

= Langtidsleje/år187.440 kr.

Expat-model (× 1.30 markup)243.672 kr.

− Ejerudgifter/år-60.192 kr.

Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)127.248 kr.

Base gross rental (expat − ejerudg.)183.480 kr.

Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)433.412 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris6.995.000 kr.

− Forhandlet rabat0 kr

= Tilbudspris (købspris)6.995.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)6.995.000 kr.

Tx fast1.850 kr

+ 0,6% af købspris+41.970 kr.

= Tx-omkostning43.820 kr.

+ Tilbudspris6.995.000 kr.

= Total investeret7.038.820 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV6.995.000 kr.

− Investeret-7.038.820 kr.

= Spread-43.820 kr.

÷ Investeret÷ 7.038.820 kr.

= Alpha-0.6%

Mægler

kr/m² (udbud)98.521 kr.

Mæglerdanbolig København City & Christianshavn

Typedanbolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked

Registrerede handler (Boligsiden)

2021-08-24normal

4.625.000 kr.65.141 kr./m²

2004-02-19normal

1.650.000 kr.23.239 kr./m²

Offentlig vurdering (SKAT): 1.850.000 kr.— typisk forældet, kun reference

Implicit prisudvikling (CAGR)

Sidste handel

4.625.000 kr.2021-08-24 · 5 år siden

Udbudspris implicerer8.6% pa

FMV implicerer8.6% pa

Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Indflytningsklar og delevenlig 3-værelses lejlighed med to altaner i København K

Indflytningsklar og delevenlig 3-værelses lejlighed med to altaner i København KPå Dronningens Tværgade 32, 1. 3, 1302 København K får du en velholdt og indbydende 3-værelses lejlighed med en rolig atmosfære midt i byen. Boligen ligger i en klassisk ejendom og byder på pæne overflader, en behagelig stemning og en planløsning, der både fungerer godt i hverdagen og gør lejligheden oplagt delevenlig.Det separate køkken fremstår enkelt og stilrent med gode arbejdsflader, mens stuen har en skøn størr