Udbudspris
3.975.000 kr.
68.534 kr/m²
Vores estimat
3.434.811 kr.
59.221 kr/m²
Udbudt over estimat
-13.6 %
-540.189 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -14.1 %
Comp-engineP10 55.511 · median 58.862 · P90 67.658 kr/m²8 comps · inden for 250 m
Top-pick score
53/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel5/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1938)
- ·Fresh handelsdata (2025)
- ·48 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·α -14.1% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Seller CAGR 56.8% pa — aggressiv
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 5 · ! 0 · ✗ 2
✗Comps -14%✗α -14.1%✓KBH-klassiker 1938✓Sol 90✓1. sal✓58 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 59.221 kr/m² × 58 m² = 3.434.811 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
58 m²
Værelser
2
Byggeår
1938
Udbudspris
3.975.000 kr.
Dage på markedet
48d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 41.604 kr./år
Alpha
-14.1%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
3.434.811 kr.
59.221 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.000.700 kr.
68.978 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
3.488.745 kr.
60.151 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 68.534 | 3.975.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 59.221 | 3.434.811 kr. | -13.6 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 55.511 | 3.219.629 kr. | -19.0 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 58.862 | 3.414.007 kr. | -14.1 % | 8 comps inden for 250 m, median 112 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 67.658 | 3.924.181 kr. | -1.3 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 17.241 | 1.000.000 kr. | -74.8 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-12.2%
α (alpha)-14.1%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.9%
= Total afkast-12.2%
Gross rental/år76.716 kr.
Salgspris3.434.811 kr.
Profit (1 års hold)-489.173 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-7.3%
α (alpha)-14.1%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.8%
= Total afkast-7.3%
Gross rental/år112.212 kr.
Salgspris3.572.203 kr.
Profit (1 års hold)-316.285 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
5.2%
α (alpha)-14.1%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.6%
= Total afkast5.2%
Gross rental/år182.124 kr.
Salgspris3.943.163 kr.
Profit (1 års hold)124.587 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.150 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.150 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år327.405 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-49.111 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-24.859 kr.
= Net Airbnb/år223.728 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (58) × 12 mdr
= Langtidsleje/år118.320 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)153.816 kr.
− Ejerudgifter/år-41.604 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)76.716 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)112.212 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)182.124 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris3.975.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)3.975.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)3.975.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+23.850 kr.
= Tx-omkostning25.700 kr.
+ Tilbudspris3.975.000 kr.
= Total investeret4.000.700 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV3.434.811 kr.
− Investeret-4.000.700 kr.
= Spread-565.889 kr.
÷ Investeret÷ 4.000.700 kr.
= Alpha-14.1%
Mægler
kr/m² (udbud)68.534 kr.
MæglerEstate Amager - Amagerbrogade
Typeestate
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2025-11-20normal
2.535.000 kr.43.707 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.000.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.535.000 kr.2025-11-20 · 1 år siden
Udbudspris implicerer56.8% pa
FMV implicerer35.5% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-21.3pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Gennemrenoveret 2-værelses med stort nyt køkken og skøn altan
Drømmer du om en indflytningsklar lejlighed, hvor de store renoveringer allerede er klaret? Så er Jansvej 16, 1. th. et oplagt valg.Her får du 58 veldisponerede kvadratmeter med en lys og rummelig stue, et stort soveværelse med udgang til altanen samt et stilrent køkken, der fremstår helt nyt med elegante materialevalg og god skabsplads. Badeværelset er ligeledes flot moderniseret med eksklusive detaljer, gulvvarme og separat bruseniche.Lejligheden fremstår gennemført med lyse gulve, rolige farv