Udbudspris
3.295.000 kr.
67.245 kr/m²
Vores estimat
3.050.293 kr.
62.251 kr/m²
Udbudt over estimat
-7.4 %
-244.707 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -8.0 %
Comp-engineP10 55.867 · median 57.847 · P90 68.935 kr/m²8 comps · inden for 250 m
Top-pick score
53/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel5/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1935)
- ·Fresh handelsdata (2024)
- ·119 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·α -8.0% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Seller CAGR 25.4% pa — aggressiv
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 4 · ! 0 · ✗ 2
✗Comps -14%✗α -8.0%✓KBH-klassiker 1935✓Sol 95✓1. sal✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 62.251 kr/m² × 49 m² = 3.050.293 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
49 m²
Værelser
2
Byggeår
1935
Udbudspris
3.295.000 kr.
Dage på markedet
119d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 45.036 kr./år
Alpha
-8.0%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
3.050.293 kr.
62.251 kr./m² · XGBoost
Investeret
3.316.620 kr.
67.686 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
3.084.858 kr.
62.956 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 67.245 | 3.295.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 62.251 | 3.050.293 kr. | -7.4 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 55.867 | 2.737.489 kr. | -16.9 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 57.847 | 2.834.507 kr. | -14.0 % | 8 comps inden for 250 m, median 52 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 68.935 | 3.377.832 kr. | +2.5 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 17.551 | 860.000 kr. | -73.9 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-6.4%
α (alpha)-8.0%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.7%
= Total afkast-6.4%
Gross rental/år54.924 kr.
Salgspris3.050.293 kr.
Profit (1 års hold)-211.403 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-1.5%
α (alpha)-8.0%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.6%
= Total afkast-1.5%
Gross rental/år84.912 kr.
Salgspris3.172.305 kr.
Profit (1 års hold)-59.403 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
12.2%
α (alpha)-8.0%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.4%
= Total afkast12.2%
Gross rental/år178.692 kr.
Salgspris3.501.736 kr.
Profit (1 års hold)363.808 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.150 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.150 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år327.405 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-49.111 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-24.859 kr.
= Net Airbnb/år223.728 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (49) × 12 mdr
= Langtidsleje/år99.960 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)129.948 kr.
− Ejerudgifter/år-45.036 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)54.924 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)84.912 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)178.692 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris3.295.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)3.295.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)3.295.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+19.770 kr.
= Tx-omkostning21.620 kr.
+ Tilbudspris3.295.000 kr.
= Total investeret3.316.620 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV3.050.293 kr.
− Investeret-3.316.620 kr.
= Spread-266.327 kr.
÷ Investeret÷ 3.316.620 kr.
= Alpha-8.0%
Mægler
kr/m² (udbud)67.245 kr.
Mæglerhome Amager
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2024-08-02normal
2.095.000 kr.42.755 kr./m²
2015-09-09normal
1.275.000 kr.26.020 kr./m²
2003-07-06normal
850.000 kr.17.347 kr./m²
1996-09-03normal
206.000 kr.4.204 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 860.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.095.000 kr.2024-08-02 · 2 år siden
Udbudspris implicerer25.4% pa
FMV implicerer20.7% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-4.7pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Velholdt og lys 2V’er med sydvestvendt altan
Lejligheden Er du på udkig efter en af byens eftertragtede toværelses lejligheder? Så kom med en tur til Greisvej, hvor vi står klar med nøglerne til en dejlig én af slagsen. Her skal du se nærmere på 49 kvadratmeter, der er både charmerende og velholdte. Hjemmet bærer præg af løbende opdateringer, mens det samtidig prydes af plankegulv, fyldningsdøre og stuklofter. Du bydes velkommen i en fin entré, der har videre afsæt til samtlige rum, hvor du bl.a. finder et badeværelse med separat brus sa