Top-pick score
53/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel5/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1935)
- ·Fresh handelsdata (2024)
- ·59 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·α -24.4% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Seller CAGR 29.2% pa — aggressiv
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 4 · ! 0 · ✗ 1
✗α -24.4%✓KBH-klassiker 1935✓Sol 95✓1. sal✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 54.264 kr/m² × 49 m² = 2.658.927 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
49 m²
Værelser
2
Byggeår
1935
Udbudspris
3.495.000 kr.
Dage på markedet
59d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 45.036 kr./år
Alpha
-24.4%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
2.658.927 kr.
54.264 kr./m² · XGBoost
Investeret
3.517.820 kr.
71.792 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
2.695.826 kr.
55.017 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
3.495.000 kr.
71.327 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
2.658.927 kr.
54.264 kr./m²
-23.9% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
860.000 kr.
17.551 kr./m²
-75.4% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-22.9%
α (alpha)-24.4%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.6%
= Total afkast-22.9%
Gross rental/år54.924 kr.
Salgspris2.658.927 kr.
Profit (1 års hold)-803.969 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-15.0%
α (alpha)-24.4%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.4%
= Total afkast-15.0%
Gross rental/år84.912 kr.
Salgspris2.845.052 kr.
Profit (1 års hold)-587.856 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
-4.5%
α (alpha)-24.4%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.1%
= Total afkast-4.5%
Gross rental/år178.692 kr.
Salgspris3.052.448 kr.
Profit (1 års hold)-286.680 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.150 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.150 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år327.405 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-49.111 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-24.859 kr.
= Net Airbnb/år223.728 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (49) × 12 mdr
= Langtidsleje/år99.960 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)129.948 kr.
− Ejerudgifter/år-45.036 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)54.924 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)84.912 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)178.692 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris3.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)3.495.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)3.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+20.970 kr.
= Tx-omkostning22.820 kr.
+ Tilbudspris3.495.000 kr.
= Total investeret3.517.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV2.658.927 kr.
− Investeret-3.517.820 kr.
= Spread-858.893 kr.
÷ Investeret÷ 3.517.820 kr.
= Alpha-24.4%
Mægler
kr/m² (udbud)71.327 kr.
Mæglerhome Amager
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2024-08-02normal
2.095.000 kr.42.755 kr./m²
2015-09-09normal
1.275.000 kr.26.020 kr./m²
2003-07-06normal
850.000 kr.17.347 kr./m²
1996-09-03normal
206.000 kr.4.204 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 860.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.095.000 kr.2024-08-02 · 2 år siden
Udbudspris implicerer29.2% pa
FMV implicerer12.7% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-16.5pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Velholdt og lys 2V’er med sydvestvendt altan
Lejligheden Er du på udkig efter en af byens eftertragtede toværelses lejligheder? Så kom med en tur til Greisvej, hvor vi står klar med nøglerne til en dejlig én af slagsen. Her skal du se nærmere på 49 kvadratmeter, der er både charmerende og velholdte. Hjemmet bærer præg af løbende opdateringer, mens det samtidig prydes af plankegulv, fyldningsdøre og stuklofter. Du bydes velkommen i en fin entré, der har videre afsæt til samtlige rum, hvor du bl.a. finder et badeværelse med separat brus sa