← Tilbage til on-market
Peter Fabers Gade 43, 2. th
2200 København N · nybolig · Nybolig Nørrebro - Jagtvej
Udbudspris
4.845.000 kr.
95.000 kr/m²
Vores estimat
4.723.292 kr.
92.614 kr/m²
Udbudt over estimat
-2.5 %
-121.708 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -3.1 %
Comp-engineP10 0 · median 0 · P90 0 kr/m²0 comps · · kræver manuel vurderingno_candidates_after_filters · no_selected_comps
Top-pick score
54/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet20/25
Data-freshness16/20
Bydel10/15
Market signals3/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Ældre charme (byggeår 1895)
- ·Seller CAGR 7.3% pa — realistisk
- ·Tier-B bydel (noerrebro)
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 5 · ! 1 · ✗ 1
✗α -3.1%!Comps usikre (0)✓Sol 73✓Klassisk 1895✓2. sal✓51 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 92.614 kr/m² × 51 m² = 4.723.292 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Nørrebro
kvm
51 m²
Værelser
2
Byggeår
1895
Udbudspris
4.845.000 kr.
Dage på markedet
29d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 41.964 kr./år
Alpha
-3.1%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.723.292 kr.
92.614 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.875.920 kr.
95.606 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.761.072 kr.
93.354 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 95.000 | 4.845.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 92.614 | 4.723.292 kr. | -2.5 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | – | – | – | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | – | – | – | 0 comps null, median 0 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | – | – | – | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 22.549 | 1.150.000 kr. | -76.3 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-1.7%
α (alpha)-3.1%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.4%
= Total afkast-1.7%
Gross rental/år68.196 kr.
Salgspris4.723.292 kr.
Profit (1 års hold)-84.432 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
2.9%
α (alpha)-3.1%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.1%
= Total afkast2.9%
Gross rental/år101.244 kr.
Salgspris4.912.224 kr.
Profit (1 års hold)137.548 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
15.2%
α (alpha)-3.1%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.5%
= Total afkast15.2%
Gross rental/år170.874 kr.
Salgspris5.422.339 kr.
Profit (1 års hold)717.293 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Nørrebro)1.100 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.100 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.100 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år313.170 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-46.976 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-23.649 kr.
= Net Airbnb/år212.838 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Nørrebro)180 kr/m²/mdr
× kvm (51) × 12 mdr
= Langtidsleje/år110.160 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)143.208 kr.
− Ejerudgifter/år-41.964 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)68.196 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)101.244 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)170.874 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris4.845.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.845.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)4.845.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+29.070 kr.
= Tx-omkostning30.920 kr.
+ Tilbudspris4.845.000 kr.
= Total investeret4.875.920 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV4.723.292 kr.
− Investeret-4.875.920 kr.
= Spread-152.628 kr.
÷ Investeret÷ 4.875.920 kr.
= Alpha-3.1%
Mægler
kr/m² (udbud)95.000 kr.
MæglerNybolig Nørrebro - Jagtvej
Typenybolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2022-02-01family
2.070.000 kr.40.588 kr./m²
2017-08-17normal
2.570.000 kr.50.392 kr./m²
2014-03-28family
1.020.000 kr.20.000 kr./m²
2009-09-12normal
1.245.000 kr.24.412 kr./m²
2003-06-07normal
1.055.000 kr.20.686 kr./m²
2002-05-05family
535.500 kr.10.500 kr./m²
1994-05-01normal
320.000 kr.6.275 kr./m²
1994-04-20auction
93.000 kr.1.824 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.150.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.570.000 kr.2017-08-17 · 9 år siden
Udbudspris implicerer7.3% pa
FMV implicerer7.0% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.3pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Charmerende toværelses tæt på Sankt Hans Torv
På en af Nørrebros mest stemningsfyldte gader udbydes nu denne charmerende toværelses ejerlejlighed. Her bor du få skridt fra Assistens Kirkegårds grønne stier og med Sankt Hans Torv blot få meter fra hoveddøren, en beliggenhed, der forener ro, byliv og nogle af Københavns mest eftertragtede omgivelser.Lejligheden rummer 51 veldisponerede kvadratmeter og henvender sig både til singlen, parret eller som delelejlighed. Planløsningen udnytter pladsen optimalt og boligen fremstår lys og indretningsv