Top-pick score
48/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel5/15
Market signals3/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1934)
Red flags
- ·α -8.9% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 5 · ! 0 · ✗ 1
✗α -8.9%✓4. sal✓KBH-klassiker 1934✓Sol 100✓56 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 60.504 kr/m² × 56 m² = 3.388.240 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
56 m²
Værelser
2
Byggeår
1934
Udbudspris
3.695.000 kr.
Dage på markedet
3d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 39.480 kr./år
Alpha
-8.9%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
3.388.240 kr.
60.504 kr./m² · XGBoost
Investeret
3.719.020 kr.
66.411 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
3.440.507 kr.
61.438 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
3.695.000 kr.
65.982 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
3.388.240 kr.
60.504 kr./m²
-8.3% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
960.000 kr.
17.143 kr./m²
-74.0% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-6.9%
α (alpha)-8.9%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.0%
= Total afkast-6.9%
Gross rental/år74.760 kr.
Salgspris3.388.240 kr.
Profit (1 års hold)-256.020 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
1.0%
α (alpha)-8.9%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.9%
= Total afkast1.0%
Gross rental/år109.032 kr.
Salgspris3.625.417 kr.
Profit (1 års hold)15.429 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
10.9%
α (alpha)-8.9%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.0%
= Total afkast10.9%
Gross rental/år184.248 kr.
Salgspris3.889.700 kr.
Profit (1 års hold)354.927 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.150 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.150 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år327.405 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-49.111 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-24.859 kr.
= Net Airbnb/år223.728 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (56) × 12 mdr
= Langtidsleje/år114.240 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)148.512 kr.
− Ejerudgifter/år-39.480 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)74.760 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)109.032 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)184.248 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris3.695.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)3.695.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)3.695.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+22.170 kr.
= Tx-omkostning24.020 kr.
+ Tilbudspris3.695.000 kr.
= Total investeret3.719.020 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV3.388.240 kr.
− Investeret-3.719.020 kr.
= Spread-330.780 kr.
÷ Investeret÷ 3.719.020 kr.
= Alpha-8.9%
Mægler
kr/m² (udbud)65.982 kr.
Mæglerhome Amager
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2022-07-11family
1.104.000 kr.19.714 kr./m²
2016-08-17normal
1.520.000 kr.27.143 kr./m²
2008-10-14normal
1.050.000 kr.18.750 kr./m²
2005-08-15family
1.095.000 kr.19.554 kr./m²
2004-03-08normal
1.095.000 kr.19.554 kr./m²
1997-03-07normal
292.591 kr.5.225 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 960.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
1.520.000 kr.2016-08-17 · 10 år siden
Udbudspris implicerer9.3% pa
FMV implicerer8.3% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.9pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Delevenlig lejlighed med nyere køkken, delealtan og et skønt sydvendt view
LejlighedenEn velholdt toværelses på 56 kvm står nu klar til dig i det populære Grækenlandskvarter. Med sine to rummelige værelser og delevenlig planløsning er hjemmet velegnet for mange: for solisten, det unge par eller de to gode venner.Lejlighedens planløsning udnytter hver en meter på bedste vis. En praktisk fordelingsentré forbinder to rummelige værelser med et flisebadeværelse (med separat brus) og med et nydeligt køkken (med vaske-/tørremaskine samt opvaskemaskine). Parret eller solisten