Udbudspris
3.695.000 kr.
65.982 kr/m²
Vores estimat
3.545.561 kr.
63.314 kr/m²
Udbudt over estimat
-4.0 %
-149.439 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -4.7 %
Comp-engineP10 56.273 · median 64.900 · P90 70.381 kr/m²8 comps · inden for 500 m
Top-pick score
53/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel5/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1934)
- ·63 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 5 · ! 0 · ✗ 2
✗Comps -2%✗α -4.7%✓4. sal✓KBH-klassiker 1934✓Sol 100✓56 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 63.314 kr/m² × 56 m² = 3.545.561 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
56 m²
Værelser
2
Byggeår
1934
Udbudspris
3.695.000 kr.
Dage på markedet
63d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 39.480 kr./år
Alpha
-4.7%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
3.545.561 kr.
63.314 kr./m² · XGBoost
Investeret
3.719.020 kr.
66.411 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
3.596.890 kr.
64.230 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 65.982 | 3.695.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 63.314 | 3.545.561 kr. | -4.0 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 56.273 | 3.151.270 kr. | -14.7 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 64.900 | 3.634.372 kr. | -1.6 % | 8 comps inden for 500 m, median 194 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 70.381 | 3.941.318 kr. | +6.7 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 17.143 | 960.000 kr. | -74.0 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-2.7%
α (alpha)-4.7%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.0%
= Total afkast-2.7%
Gross rental/år74.760 kr.
Salgspris3.545.561 kr.
Profit (1 års hold)-98.699 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
2.3%
α (alpha)-4.7%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.9%
= Total afkast2.3%
Gross rental/år109.032 kr.
Salgspris3.687.383 kr.
Profit (1 års hold)77.395 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
15.1%
α (alpha)-4.7%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.0%
= Total afkast15.1%
Gross rental/år184.248 kr.
Salgspris4.070.304 kr.
Profit (1 års hold)535.532 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.150 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.150 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år327.405 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-49.111 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-24.859 kr.
= Net Airbnb/år223.728 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (56) × 12 mdr
= Langtidsleje/år114.240 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)148.512 kr.
− Ejerudgifter/år-39.480 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)74.760 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)109.032 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)184.248 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris3.695.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)3.695.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)3.695.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+22.170 kr.
= Tx-omkostning24.020 kr.
+ Tilbudspris3.695.000 kr.
= Total investeret3.719.020 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV3.545.561 kr.
− Investeret-3.719.020 kr.
= Spread-173.459 kr.
÷ Investeret÷ 3.719.020 kr.
= Alpha-4.7%
Mægler
kr/m² (udbud)65.982 kr.
Mæglerhome Amager
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2022-07-11family
1.104.000 kr.19.714 kr./m²
2016-08-17normal
1.520.000 kr.27.143 kr./m²
2008-10-14normal
1.050.000 kr.18.750 kr./m²
2005-08-15family
1.095.000 kr.19.554 kr./m²
2004-03-08normal
1.095.000 kr.19.554 kr./m²
1997-03-07normal
292.591 kr.5.225 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 960.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
1.520.000 kr.2016-08-17 · 10 år siden
Udbudspris implicerer9.3% pa
FMV implicerer8.8% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.5pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Delevenlig lejlighed med nyere køkken, delealtan og et skønt sydvendt view
LejlighedenEn velholdt toværelses på 56 kvm står nu klar til dig i det populære Grækenlandskvarter. Med sine to rummelige værelser og delevenlig planløsning er hjemmet velegnet for mange: for solisten, det unge par eller de to gode venner.Lejlighedens planløsning udnytter hver en meter på bedste vis. En praktisk fordelingsentré forbinder to rummelige værelser med et flisebadeværelse (med separat brus) og med et nydeligt køkken (med vaske-/tørremaskine samt opvaskemaskine). Parret eller solisten