iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Bremensgade 27, 2. th

2300 København S · home · home Amager

Åbn pitch-view
Udbudspris
4.195.000 kr.
76.273 kr/m²
Vores estimat
3.903.010 kr.
70.964 kr/m²
Udbudt over estimat
-7.0 %
-291.990 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -7.6 %
Comp-engineP10 57.779 · median 68.357 · P90 75.035 kr/m²8 comps · same_building
Top-pick score
48/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel5/15
Market signals3/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1939)
Red flags
  • ·α -7.6% — over markedet
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
✓ 5 · ! 0 · ✗ 2
✗Comps -10%✗α -7.6%✓KBH-klassiker 1939✓Sol 95✓2. sal✓55 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 70.964 kr/m² × 55 m² = 3.903.010 kr.
Bremensgade 27, 2. th

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
55 m²
Værelser
2
Byggeår
1939
Udbudspris
4.195.000 kr.
Dage på markedet
27d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 49.992 kr./år
Alpha
-7.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
3.903.010 kr.
70.964 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.222.020 kr.
76.764 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
3.939.730 kr.
71.631 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris76.2734.195.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM70.9643.903.010 kr.-7.0 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1057.7793.177.872 kr.-24.2 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median68.3573.759.659 kr.-10.4 %8 comps same_building, median 63 m væk · high confidence
Comp-engine · P9075.0354.126.899 kr.-1.6 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering16.727920.000 kr.-78.1 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-6.1%
α (alpha)-7.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.5%
= Total afkast-6.1%
Gross rental/år62.208 kr.
Salgspris3.903.010 kr.
Profit (1 års hold)-256.802 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-1.3%
α (alpha)-7.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.3%
= Total afkast-1.3%
Gross rental/år95.868 kr.
Salgspris4.059.130 kr.
Profit (1 års hold)-67.022 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
11.4%
α (alpha)-7.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.1%
= Total afkast11.4%
Gross rental/år173.736 kr.
Salgspris4.480.655 kr.
Profit (1 års hold)432.371 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.150 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.150 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år327.405 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-49.111 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-24.859 kr.
= Net Airbnb/år223.728 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (55) × 12 mdr
= Langtidsleje/år112.200 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)145.860 kr.
− Ejerudgifter/år-49.992 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)62.208 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)95.868 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)173.736 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris4.195.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.195.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)4.195.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+25.170 kr.
= Tx-omkostning27.020 kr.
+ Tilbudspris4.195.000 kr.
= Total investeret4.222.020 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV3.903.010 kr.
− Investeret-4.222.020 kr.
= Spread-319.010 kr.
÷ Investeret÷ 4.222.020 kr.
= Alpha-7.6%

Mægler

kr/m² (udbud)76.273 kr.
Mæglerhome Amager
Typehome

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2023-11-29family
1.058.000 kr.19.236 kr./m²
2017-08-04normal
1.895.000 kr.34.455 kr./m²
2005-06-01normal
1.525.000 kr.27.727 kr./m²
1997-09-24normal
367.000 kr.6.673 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 920.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
1.895.000 kr.2017-08-04 · 9 år siden
Udbudspris implicerer9.2% pa
FMV implicerer8.4% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.9pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

God, delevenlig 2V'er med altan på Amagerbro

LejlighedenKort vej fra badeture ved Amager Strandpark, i gåafstand til metroen og omgivet af livet på Amagerbro. Dér får du en bybase, der er oplagt som forældrekøb, til parret eller til dig, der skal købe bolig for første gang. Lejligheden kan også nemt deles, ligesom du bliver en del af en god ejerforening, og så er der endnu en detalje, som er et stort plus i bogen – nemlig den skønne altan! Det hele starter i en entré, som forbinder samtlige rum. I stuen bestemmer du helt selv, hvor sofaen