Udbudspris
3.795.000 kr.
69.000 kr/m²
Vores estimat
3.890.206 kr.
70.731 kr/m²
Udbudt under estimat
+2.5 %
+95.206 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 1.8 %
Comp-engineP10 57.779 · median 68.357 · P90 75.035 kr/m²8 comps · same_building
Top-pick score
64/ 100
B — solid
AVM signal9/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel5/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1939)
- ·87 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 21% — realistisk
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 5 · ! 1 · ✗ 1
✗Comps -1%!α +1.8%✓KBH-klassiker 1939✓Sol 95✓2. sal✓55 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 70.731 kr/m² × 55 m² = 3.890.206 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
55 m²
Værelser
2
Byggeår
1939
Udbudspris
3.795.000 kr.
Dage på markedet
87d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 49.992 kr./år
Alpha
1.8%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
3.890.206 kr.
70.731 kr./m² · XGBoost
Investeret
3.819.620 kr.
69.448 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
3.927.002 kr.
71.400 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 69.000 | 3.795.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 70.731 | 3.890.206 kr. | +2.5 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 57.779 | 3.177.872 kr. | -16.3 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 68.357 | 3.759.659 kr. | -0.9 % | 8 comps same_building, median 63 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 75.035 | 4.126.899 kr. | +8.7 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 16.727 | 920.000 kr. | -75.8 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
3.5%
α (alpha)1.8%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.6%
= Total afkast3.5%
Gross rental/år62.208 kr.
Salgspris3.890.206 kr.
Profit (1 års hold)132.794 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
8.4%
α (alpha)1.8%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.5%
= Total afkast8.4%
Gross rental/år95.868 kr.
Salgspris4.045.814 kr.
Profit (1 års hold)322.062 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
21.2%
α (alpha)1.8%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.5%
= Total afkast21.2%
Gross rental/år173.736 kr.
Salgspris4.465.956 kr.
Profit (1 års hold)820.072 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.150 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.150 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år327.405 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-49.111 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-24.859 kr.
= Net Airbnb/år223.728 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (55) × 12 mdr
= Langtidsleje/år112.200 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)145.860 kr.
− Ejerudgifter/år-49.992 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)62.208 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)95.868 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)173.736 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris3.795.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)3.795.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)3.795.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+22.770 kr.
= Tx-omkostning24.620 kr.
+ Tilbudspris3.795.000 kr.
= Total investeret3.819.620 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV3.890.206 kr.
− Investeret-3.819.620 kr.
= Spread70.586 kr.
÷ Investeret÷ 3.819.620 kr.
= Alpha1.8%
Mægler
kr/m² (udbud)69.000 kr.
Mæglerhome Amager
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2023-11-29family
1.058.000 kr.19.236 kr./m²
2017-08-04normal
1.895.000 kr.34.455 kr./m²
2005-06-01normal
1.525.000 kr.27.727 kr./m²
1997-09-24normal
367.000 kr.6.673 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 920.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
1.895.000 kr.2017-08-04 · 9 år siden
Udbudspris implicerer8.0% pa
FMV implicerer8.3% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+0.3pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
God, delevenlig 2V'er med altan på Amagerbro
LejlighedenKort vej fra badeture ved Amager Strandpark, i gåafstand til metroen og omgivet af livet på Amagerbro. Dér får du en bybase, der er oplagt som forældrekøb, til parret eller til dig, der skal købe bolig for første gang. Lejligheden kan også nemt deles, ligesom du bliver en del af en god ejerforening, og så er der endnu en detalje, som er et stort plus i bogen – nemlig den skønne altan! Det hele starter i en entré, som forbinder samtlige rum. I stuen bestemmer du helt selv, hvor sofaen