iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

C.F. Richs Vej 96, 3. th

2000 Frederiksberg · lokalbolig · LokalBolig Frederiksberg og VesterbroApS

Åbn pitch-view
Udbudspris
3.995.000 kr.
64.435 kr/m²
Vores estimat
4.221.989 kr.
68.097 kr/m²
Udbudt under estimat
+5.7 %
+226.989 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 5.0 %
Comp-engineP10 53.395 · median 63.926 · P90 69.521 kr/m²8 comps · same_road_250m
Top-pick score
80/ 100
A — institutional grade
AVM signal20/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals10/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·α 5.0% i sweet spot (5-20%)
  • ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1936)
  • ·Fresh handelsdata (2025)
  • ·Tier-A bydel (frederiksberg)
  • ·Best afkast 25% — realistisk
Red flags
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
  • ·Seller CAGR 17.7% pa — aggressiv

Diagnose

OK case (et par advarsler)
✓ 6 · ! 0 · ✗ 1
✗Comps -1%✓α +5.0%✓KBH-klassiker 1936✓Sol 95✓3. sal✓62 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 68.097 kr/m² × 62 m² = 4.221.989 kr.
C.F. Richs Vej 96, 3. th

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Frederiksberg
kvm
62 m²
Værelser
2
Byggeår
1936
Udbudspris
3.995.000 kr.
Dage på markedet
18d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 45.672 kr./år
Alpha
5.0%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.221.989 kr.
68.097 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.020.820 kr.
64.852 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.304.878 kr.
69.434 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris64.4353.995.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM68.0974.221.989 kr.+5.7 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1053.3953.310.514 kr.-17.1 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median63.9263.963.398 kr.-0.8 %8 comps same_road_250m, median 66 m væk · high confidence
Comp-engine · P9069.5214.310.289 kr.+7.9 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering19.3551.200.000 kr.-70.0 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
7.8%
α (alpha)5.0%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.7%
= Total afkast7.8%
Gross rental/år110.568 kr.
Salgspris4.221.989 kr.
Profit (1 års hold)311.737 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
12.9%
α (alpha)5.0%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.9%
= Total afkast12.9%
Gross rental/år157.440 kr.
Salgspris4.390.869 kr.
Profit (1 års hold)527.489 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
24.9%
α (alpha)5.0%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.1%
= Total afkast24.9%
Gross rental/år206.130 kr.
Salgspris4.846.843 kr.
Profit (1 års hold)1.032.154 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Frederiksberg)1.250 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.250 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.250 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år365.000 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-54.750 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-27.978 kr.
= Net Airbnb/år251.802 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Frederiksberg)210 kr/m²/mdr
× kvm (62) × 12 mdr
= Langtidsleje/år156.240 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)203.112 kr.
− Ejerudgifter/år-45.672 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)110.568 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)157.440 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)206.130 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris3.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)3.995.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)3.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+23.970 kr.
= Tx-omkostning25.820 kr.
+ Tilbudspris3.995.000 kr.
= Total investeret4.020.820 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV4.221.989 kr.
− Investeret-4.020.820 kr.
= Spread201.169 kr.
÷ Investeret÷ 4.020.820 kr.
= Alpha5.0%

Mægler

kr/m² (udbud)64.435 kr.
MæglerLokalBolig Frederiksberg og VesterbroApS
Typelokalbolig

Tidligere handler & prisudvikling

AVM overshooter
Registrerede handler (Boligsiden)
2025-06-19normal
3.395.000 kr.54.758 kr./m²
2018-06-29normal
2.285.000 kr.36.855 kr./m²
2015-09-22normal
1.745.000 kr.28.145 kr./m²
2006-08-03normal
1.820.000 kr.29.355 kr./m²
1997-06-06normal
440.000 kr.7.097 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.200.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.395.000 kr.2025-06-19 · 1 år siden
Udbudspris implicerer17.7% pa
FMV implicerer24.4% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+6.7pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

2-værelses ejerlejlighed med vestvendt altan

Velindrettet 2 værelses med vestvendt altanDu får en velindrettet 2 værelses lejlighed på Frederiksberg med behageligt kig over kvarterets tage og grønne trækroner. Lejligheden ligger i en klassisk ejendom fra 1936, hvor de oprindelige kvaliteter er kombineret med rolig atmosfære og et afbalanceret udtryk. Planløsningen er overskuelig med god stue, separat soveværelse og køkken med lyse elementer og en praktisk arbejdsflade, der gør hverdagen enkel. Badeværelset har badekar med brus i et klassis