← Tilbage til on-market
Skanderborggade 5, 4. th
2100 København Ø · lokalbolig · LokalBolig Østerbro ApS
FMV fra iBuyReal AVM· 85.839 kr/m² × 91 m² = 7.811.314 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Østerbro
kvm
91 m²
Værelser
3
Byggeår
2005
Udbudspris
9.700.000 kr.
Dage på markedet
16d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 75.420 kr./år
Alpha
-20.0%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
7.811.314 kr.
XGBoost prediction
Investeret
9.760.050 kr.
tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
7.905.014 kr.
højeste pris hvor worst-afkast = 0
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-18.5%
α (alpha)-20.0%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.5%
= Total afkast-18.5%
Gross rental/år142.980 kr.
Salgspris7.811.314 kr.
Profit (1 års hold)-1.805.756 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-10.8%
α (alpha)-20.0%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.1%
= Total afkast-10.8%
Gross rental/år208.500 kr.
Salgspris8.358.106 kr.
Profit (1 års hold)-1.193.444 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
-2.5%
α (alpha)-20.0%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield2.7%
= Total afkast-2.5%
Gross rental/år264.349 kr.
Salgspris8.967.388 kr.
Profit (1 års hold)-528.312 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Østerbro)1.202 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.683 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.683 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år479.093 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-71.864 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-37.752 kr.
= Net Airbnb/år339.769 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Østerbro)200 kr/m²/mdr
× kvm (91) × 12 mdr
= Langtidsleje/år218.400 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)283.920 kr.
− Ejerudgifter/år-75.420 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)142.980 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)208.500 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)264.349 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris9.700.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)9.700.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)9.700.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+58.200 kr.
= Tx-omkostning60.050 kr.
+ Tilbudspris9.700.000 kr.
= Total investeret9.760.050 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV7.811.314 kr.
− Investeret-9.760.050 kr.
= Spread-1.948.736 kr.
÷ Investeret÷ 9.760.050 kr.
= Alpha-20.0%
Mægler
kr/m² (udbud)106.593 kr.
MæglerLokalBolig Østerbro ApS
Typelokalbolig
Mæglerbeskrivelse
Moderne fireværelses med skøn udsigt og to altaner
Moderne fireværelses penthouse med skøn udsigt og to altaner Velkommen til morgener med fuglekvidder lige udenfor vinduet, plads til store armbevægelser og en ugeneret udsigt til den blå himmel foroven – vi skal til det Indre Østerbro, hvor jeres næste bolig bedst kan beskrives som en balanceret cocktail af byliv lige for fødderne og følelsen af frihed og luft omkring jer. I flytter ind i rammerne af en stilren fireværelses lejlighed øverst i ejendommen med elevator i opgangen og to store, solri